Đất nhà thờ họ đứng tên ai?

Thực tế không thiếu những câu chuyện dở khóc dở cười xảy ra xung quanh nhà thờ họ. Có dòng họ vào ngày giỗ chạp, ngày lễ hay tuần rằm, mùng một khi muốn vào nhà thờ lại phải phá khóa mới có thể vào trong hay bất đắc dĩ đành bày lễ bên ngoài bái vọng. Để rồi khi sự việc trở nên căng thẳng, mâu thuẫn không giải quyết làm xảy ra bi kịch trong một dòng họ như xô xát, thương vong, tình nghĩa anh em họ hàng rạn nứt…

Được cấp sổ đỏ

Luật Đất đai năm 2013 đã xác định hai loại đất liên quan đến vấn đề tâm linh, tôn giáo. Trong đó Điều 159 quy định về đất cơ sở tôn giáo (như chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường… của các tôn giáo). Còn Điều 160 quy định: đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

Dựa vào nguồn gốc hình thành theo tập quán, do các thành viên của dòng họ cùng tạo lập, sử dụng làm nơi thờ cúng chung, cũng như việc đóng góp của các thành viên trong dòng họ để xây dựng nhà thờ họ, từ đường… Đất và công trình từ đường, nhà thờ họ… được xác định là thuộc sở hữu chung của cộng đồng, chính là các dòng họ.

Khoản 1, Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ (…) đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

Theo khoản 5 điều 100 Luật Đất đai 2013, đất nhà thờ họ có thể được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo luật định. Theo đó, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình nhà thờ họ và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, chính ở việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này mà đã xảy ra tranh chấp liên quan đến việc sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay tập thể dòng họ? Quyền sử dụng như thế nào?.

Sổ đỏ đứng tên ai?

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng Luật sư Gia đình, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, cho rằng, để tránh những mâu thuẫn không đáng có về đất tín ngưỡng thì cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của những người được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà thờ họ.

Bởi nhà thờ họ thuộc sở hữu chung của cộng đồng nên nếu dòng họ thỏa thuận để người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì đất đó sẽ đứng tên người đại diện. Trường hợp không đi đến thỏa thuận đó thì trên sổ đỏ cũng có thể ghi tên cộng đồng dân cư và địa chỉ sinh hoạt của cộng động dân cư đó.

Cách ghi tên được thực hiện theo Điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ví dụ: HỌ TRƯƠNG VIỆT NAM TẠI THÔN X Xã Hòa Trung, Tỉnh Nghệ An.

Trong trường hợp này, dòng họ phải họp và cử ra một người đại diện để thực hiện các thủ tục xin. Để cộng đồng dân cư được đứng tên trên giấy chứng nhận thì ngoài các thủ tục được quy định như ở trên, dòng họ phải có văn bản xác nhận của UBND xã về việc dòng họ đó đang sinh hoạt trên địa bàn của xã.

Ở trang 2 của sổ đỏ, lưu ý phần d) Hình thức sử dụng: sử dụng riêng (được hiểu là của riêng dòng họ); e) Mục đích sử dụng: Đất cơ sở tín ngưỡng. Về việc định đoạt đối với phần đất này: Khoản 2,3 điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia”.

Như vậy, về lý thuyết, mỗi thành viên trong dòng họ đều có quyền định đoạt nhưng trên thực tế sẽ khó áp dụng (ví dụ như không thể trưng cầu ý kiến của tất cả mọi người trong họ).

Trường hợp dòng họ muốn để tên một người thì phải có văn bản chấp thuận của dòng họ. Theo đó, dòng họ phải họp và bầu người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận, có văn bản ủy quyền.

Về thành viên tham dự cuộc họp, theo tập quán, có thể là những người đứng đầu, người đại diện, cháu đích tôn… của các ngành, nhánh dòng họ. Cuộc họp được thông qua theo hình thức biểu quyết đa số. Khi làm các thủ tục về xây dựng công trình thì người đại diện của dòng họ sẽ thay mặt thực hiện.

Theo quy định tại khoản 2 điều 167 luật đất đai năm 2013: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.” Khi đó ở trang 1 của sổ đỏ ghi rõ: Ông (bà)… địa chỉ…CMND… Là đại diện của dòng họ X.

Vì nhà thờ họ thuộc sở hữu chung của cộng đồng nên nếu dòng họ thỏa thuận để người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì cũng không có nghĩa là đất thuộc quyền sở hữu riêng của cá nhân.

Ví dụ, Ông A chỉ được đại diện đứng tên, thay mặt dòng họ thực hiện một số hoạt động trong phạm vi ủy quyền. Ông A không được thực hiện các hoạt động ngoài phạm vi ủy quyền. Trường hợp ông A chết, việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt theo điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015. Dòng họ sẽ tiến hành họp và chọn người đại diện của dòng họ để đứng tên thay cho người đã chết hoặc thay đổi thành tên của dòng họ và địa chỉ sinh hoạt.

Từ kinh nghiệm thực tế, xem xét những tranh chấp đã diễn ra liên quan đến vấn đề đất nhà thờ họ, luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, mỗi dòng họ nên chọn người đứng tên trên Giấy chứng nhận là cá nhân để thuận tiện cho việc thực hiện các thủ tục sau này liên quan đến việc xây dựng nhà thờ họ.

“Ngay từ đầu, dòng họ nên tổ chức cuộc họp dòng họ và chọn ra người đại diện để đứng tên trên các giấy tờ, tài liệu pháp lý. Người được đại diện sẽ thay mặt dòng họ thực hiện các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng… Các thủ tục này rất phức tạp, tốn thời gian nên ngay từ ban đầu dòng họ cần phải chuẩn bị kĩ các tài liệu và chọn người có khả năng để thực hiện xuyên suốt các thủ tục để tiết kiệm thời gian, chi phi và công sức”, luật sư Trần Minh Hùng nêu qua điểm.