Trả lời:
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản, không cần công chứng. Hơn nữa, hợp đồng của bạn có người thứ ba làm chứng nên hợp đồng này có giá trị pháp lý.
Do bạn đã đặt cọc số tiền là 70 triệu từ trước nên bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó thanh toán nốt 40 triệu còn lại . Khi đó, bên bán sẽ có nghĩa vụ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của họ được coi là nghĩa vụ có điều kiện vì tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó thì đất của họ đã thế chấp tại Ngân hàng.
Như vậy, bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.
- Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).
Sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do vậy, Hợp đồng viết tay giữa bạn và chủ sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật và nếu muốn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho mình thì bạn phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đó.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.
2. Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: văn phòng đăng ký đất đai;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
3. Sổ đỏ đã được dùng để thế chấp vay ngân hàng thì có mua bán đất được không ?
Em xin chào Luật sư, em có câu hỏi mong nhờ sự tư vấn giúp đỡ của quý luật sư; gia đình em hiện tại có bán 1 mảnh đất nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình đã được thế chấp để vay ngân hàng (trong quá trình vay gia đình em không có khả năng chi trả nên ngân hàng đã kiện ra tòa đang đợi thụ lý vụ án).
Vậy em kính hỏi Luật sư liệu có mua bán mảnh đất đó được không; Vấn đề thứ 2 là lúc trước gia đình em vì thương tình một người cháu trong dòng họ nên đã cho nhập hộ khẩu, hiện tại người này vi phạm pháp luật đang chấp hành án tù.
Vậy khi gia đình em bán mảnh đất đó về mặt giấy tờ thì có cần sự đồng ý của người đó không và nếu cần thì phải làm thế nào ạ? Vì người này đang chấp hành án rất xa ?
Kính mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ của quý luật sư em xin chân thành cảm ơn !
Luật sư trả lời:
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được rằng mảnh đất của gia đình bạn được thế chấp tại ngân hàng và hiện gia đình bạn không có khả năng chi trả và đồng thời không đồng ý để ngân hàng phát mãi tài sản nên ngân hàng đã nộp đơn tới cơ quan Tòa án yêu cầu cơ quan Tòa án xem xét, giải quyết. Do đó, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì hiện tại mảnh đất này đang không đủ điều kiện để gia đình bạn có thể chuyển nhượng.
Cũng theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có cho một người cháu nhập hộ khẩu chung với nhà mình. Việc này bạn có thể yên tâm, sổ hộ khẩu chỉ xác định nơi cư trú của một cá nhân nào đó chứ chưa thể hiện họ có quyền đối với mảnh đất của mình. Do đó, trong trường hợp này cháu bạn mặc dù được nhập hộ khẩu vào gia đình bạn nhưng cháu bạn không có quyền đối với mảnh đất của gia đình bạn. Để chắc chắn hơn, bạn vui lòng cung cấp giúp chúng tôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản scan) và hộ khẩu (bản scan) để chúng tôi xác định rõ hơn.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net.
vn
http://www.luatsuthanhpho.com