1. Các loại tranh chấp thường xảy ra khi mua
căn hộ chung cư
1. Tranh chấp về chậm
bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
Loại tranh chấp này
thường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàn
giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉ
bàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giao
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biến
và trở thành nỗi lo của rất nhiều người chọn mua nhà chung cư.
Tình trạng tranh chấp,
giằng có này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc khi vẫn chưa có những chế tài đủ
mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Đồng thời, cư dân chưa
có nhà thì vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa phải lo trả tiếp tiền mua nhà. Cư
dân các căn hộ không có giấy tờ thì nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ,
cũng không thể mua bán gì được căn hộ vì thiết giấy chứng nhận quyền sử dụng
nhà ở.
2.Tranh chấp về chất
lượng xây dựng
Đây là loại tranh chấp
hay xảy ra nhất tại các dự án chung cư. Thời điểm phát sinh các tranh chấp này
là khi dự án bắt đầu bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở thì bắt đầu xuất hiện
các sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống
phòng cháy chữa cháy, tiện ích thiếu, vật liệu xây dựng kém nên căn hộ dễ bị
ngấm, hắt mỗi khi có mưa,….Những tranh chấp này xảy ra chỉ có thể giải quyết
khi chủ đầu tư có thành ý, chủ động đáp ứng kịp thời các yêu cầu chính đáng của
cư dân, không để xảy ra mâu thuẫn quá lớn.
Để tránh những tranh
chấp này xảy ra hay nhận căn hộ rồi mới phát hiện chủ đầu tư không bàn giao
theo đúng hợp đồng, người mua nhà cần lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, và kiểm
tra cẩn thận khi nhận bàn giao nhà.
3. Tranh chấp về sở
hữu chung – riêng
Tranh chấp về sở hữu
chung – riêng thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công
khai các sở hữu chung, sở hữu riêng và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt
cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê,….Chủ đầu tư và cư dân
thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, khi chủ đầu tư tận
dụng cả nhà để xe của cư dân để phục vụ cho trung tâm thương mại, hay lấy mất
diện tích để xe để xây thêm các công trình phụ không phục vụ cho cộng đồng cư
dân,….
4.Tranh chấp do chậm
tổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, ngay
sau khi các căn hộ được bàn giao hoàn tất cho người mua nhà, chủ đầu tư sẽ phải
tổ chức một Hội nghị để bầu ra Ban Quản trị tòa nhà và bàn giao phí bảo trì
chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư tắc trách, cố tình chậm trễ không tổ chức
hội nghị này, nhằm không công nhận Ban Quản trị do cư dân bầu ra. Sau đó lợi
dụng việc này để chây ỳ ban giao quỹ bảo trị, tiếp tục nắm giữ quyền khai thác,
sử dụng các diện tích sở hữu chung như nhà để xe chung cư,…vào các mục đích
khác với hợp đồng ban đầu.
5.Tranh chấp về dịch
vụ quản lý vận hành chung cư
Dịch vụ quản lý vận
hành các chung cư hiện nay bao gồm: chăm sóc, tu bổ cây cảnh, dọn dẹp vệ sinh,
sửa chữa, kiểm tra các công trình kỹ thuật,…..Do đó, rất dễ xảy ra các tranh
chấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư như: mức thu phí vận hành tòa nhà quá
cao, sai quy định của Nhà nước, chất lượng dịch vụ thấp hơn mức phí thu, hạng
mục quản lý vận hành không đồng nhất với các thông tin đã thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, công tác quản lý thu – chi trong phí quản lý vận hành thiếu minh
bạch,..
6.Tranh chấp về quỹ
bảo trì
Nhiều dự án chung cư
tại Hà Nội thời gian gần đây hay xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư (
phần 2%GTCH được đóng khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ). Số tiền này ở mỗi dự
án chung cư sẽ được thành lập quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, thường
được chuyển lại cho Ban Quản trị dự án chung cư (do cư dân bầu ra) để chi dùng
cho những công việc cho tòa nhà.
Tranh chấp xảy ra ở
chính khâu bàn giao lại cho Ban Quản lý tòa nhà, nhiều chủ đầu tư chung cư đã
cố tình chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc cố tình bắt cư dân đóng mức phí cao
hơn quy định,… gây bức xúc cho cư dân.
Theo báo cáo của Bộ
Xây dựng, có tới 36% các vụ việc tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì
(trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải
quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, có nhiều chung cư đã bàn
giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.
7.Tranh chấp khi chung
cư bị siết nợ
Theo tình hình thực tế
ở Việt Nam hiện nay, có một số các chủ đầu tư dự án chung cư thiếu năng lực tài
chính đã triển khai dự án dựa trên nguồn vốn vay từ ngân hàng. Để vay được
tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải có tài sản thế chấp, nhưng điều đáng nói ở đây
là chủ đầu tư lại đem ra thế chấp chính các dự án chung cư đang rao bán. Nếu dự
án về sau được giải chấp thì sẽ có không có rủi ro nào. Còn nếu dự án không
được chủ đầu tư giải chấp, cố tình chậm thanh toán, hoặc che giấu thông tin
bằng cách chậm bàn giao giấy tờ căn hộ (vì đã đem đi thế chấp căn hộ), thì
người mua nhà sẽ có nguy cơ mất trắng khi ngân hàng siết nợ.
Những vụ việc này đã
xảy ra nhiều nhưng vì thiếu kinh nghiệm, một số người mua nhà vẫn bị lừa và mua
phải dự án chung cư đang bị thế chấp ngân hàng. Khi chủ đầu tư vỡ nợ, ngân hàng
sẽ đến lấy nhà và cư dân lâm vào cảnh khốn đốn, không có nhà. Điều này kéo theo
việc khiếu kiện diễn ra giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng,
người mua nhà, cực kỳ khó giải quyết và nhiều khi cư dân không đòi được quyền
lợi. Vì vậy, dẫn đến việc lòng tin của khách hàng dành cho sản phẩm căn hộ thấp
đi, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Do đó, trước khi chọn mua căn hộ
chung cư, người mua nhà nên kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý dự án và đến ngân hàng
để biết được dự án có đang bị thế chấp hay không.
2.Làm sao để tránh những rủi ro khi mua nhà
chung cư?
1.Tìm chủ đầu tư uy
tín, có năng lực
Để hạn chế tối đa
những rủi ro trong quá trình mua chung cư, cũng như để bảo vệ quyền lợi cho
chính bản thân mình, ngay từ giai đoạn đầu tiên khách hàng phải cân nhắc chọn
chủ đầu tư uy tín. Thông qua việc tìm kiếm những dự án trước đó mà chủ đầu tư
từng xây dựng cũng như chất lượng và phản hồi của khách hàng đã mua trước đó sẽ
giúp bạn có những thông tin hữu ích trong quá trình lựa chọn của mình.
2.Tính pháp lý của dự
án
Thực tế cho thấy đã có
rất nhiều thủ đoạn tinh vi mà người mua nhà nếu không cẩn trọng sẽ mắc phải
ngay. Trong quá trình giao dịch với khách hàng, những điều khoản trong hợp đồng
thoạt nhìn rất hợp tình hợp lí tuy nhiên chủ đầu tư lại giấu nhẹm đi các vấn đề
về pháp lí như giấy phép xây dựng. Để tránh những vấn đề phát sinh, trước khi
mua căn hộ khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa cho mình bản giấy tờ chứng
nhận tính pháp lí của căn hộ hoặc có thể ra cơ quan chức năng có thẩm quyền để
xác minh xem dự án có nằm trong diện quy hoach hay không, có được cấp giấy phép
không.
3.Đọc thật kĩ hợp đồng
Trong hợp đồng mua bán
nhà đất sẽ có những thuật ngữ chuyên môn, điều này có thể gây khó khăn cho
người mới mua nhà lần đầu, chính vì thế đọc kĩ từng điều khoản nếu có những
điều khoản gây khó hiểu nên hỏi lại ngay chủ đầu tư hoặc nhờ các chuyên gia tư
vấn bất động sản, các công ty tư vấn pháp luật. Ngoài ra để đảm bảo an toàn
tuyệt đối, khi đặt cọc khách hàng có thể làm thêm 1 hợp đồng có sự xác nhận của
2 bên và cơ quan chức năng.
Sau khi đã tìm hiểu kĩ
và đi đến quyết định mua chung cư thì giai đoạn kí hợp đồng cực kì quan trọng.
Hợp đồng là yếu tố để xác định trách nhiệm pháp lí khi xảy ra rủi ro 2 bên có
tranh chấp, tuy nhiên nhiều người mua nhà chỉ đọc hợp đồng qua loa, nhiều người
thì do không có kinh nghiệm nên mắc phải “bẫy”. Nhiều chủ đầu tư trong quá
trình soạn thảo hợp đồng đã khéo léo đưa những điều khoản có lợi vào cho mình
như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt hợp đồng, trách nhiệm của chủ
đầu tư khi bàn giao căn hộ.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ
Điều 18 Thông tư
03/2014/TT-BXD quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư,
căn hộ, tòa nhà như sau:
• “Trường hợp các bên
có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết
thông qua thương lượng. Trong thời hạn … ngày, kể từ ngày một trong hai bên
thông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó
không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa
án giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Thủ tục giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:
1. Nộp đơn yêu cầu
giải quyết tranh chấp lên Tòa án.
2. Tòa án xem xét đơn
khởi kiện.
3. Sau khi thụ lý đơn,
Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.
4. Trong trường hợp vụ
án có tính chất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến
thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và
đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|