1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà chung cư.
Đối với những tranh chấp liên quan
đến hợp đồng mua bán nhà chung cư thì các phổ biến và hiệu quả nhất là khởi
kiện yêu cầu tòa án giải quyết khi đã thỏa thuận mà không có kết quả.
Yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà như yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng,
bồi thường thiệt hại do lỗi của một bên gây ra. Cũng có thể yêu cầu tòa án giải
quyết hủy hợp đồng, chấm dứt hợp đồng đã ký kết, áp dụng các điều khoản phạt
cọc, bồi thường theo quy định.
Đối với tranh chấp này, cơ quan có
thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp huyện căn cứ theo quy định tại
Điều 36 BLTTDS 2015.
Trình tự thủ tục khởi kiện.
1. Nộp đơn khởi kiện
2. Tòa thụ lý đơn khởi kiện
3. Tòa án xét xử sơ thẩm
4. Xét xử phúc thẩm (nếu có)
2.
Những vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
Các chủ thể tham gia hợp đồng mua
bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển
dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cá
nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ
cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự
đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với
nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị
hạn chế khác nhau.
Ví dụ như, người nước ngoài ở Việt
Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khi
là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, có
thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm….,và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cư
tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng với
mục đích khác…
Đối với người có năng lực hành vi
dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực
hành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng
phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc qui định này đảm bảo cho việc giao
kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực,
cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.
Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn
tham gia vào hợp đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân
bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh
đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm
dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh
vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực
chủ thể khác nhau.
Theo quy định của pháp luật thì: tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định
của pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư đối với dự án có qui mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư của dự án có qui mô từ 20 ha trở lên được phê duyệt.
Các loại chủ thể được chia ra 2 loại
là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà
nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài,
chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước
ngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn
hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở
hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo
phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…
2. Nội dung của hợp đồng
2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp
đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác
định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử
dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định. Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành
đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập
quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.
Theo qui định của pháp luật hiện
hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu
phần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức
kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định.
Các cơ quan này có trách nhiệm hoàn
thành thur tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu căn hộ
trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cũng theo thông tư này thì
hồ sơ của từng căn hộ phải có bản sao xác nhận của sàn giao dịch bất động sản
về việc căn hộ đã được giao dịch qua sàn đối với các giao dịch mua bán căn hộ
chung cư kể từ ngày 10/4/2009.
Đối với căn hộ chung cư là tài sản
hình thành trong tương lai, thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Theo điều
429 “Bộ luật dân sự 2015”:
“Đối tượng của hợp đồng mua bán là
tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là
quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đó
thuộc sở hữu của bên bán”.
Như vậy pháp luật Dân sự cho phép
các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có
trong thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định rõ ràng. Căn hộ
chung cư dự án theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xác
định rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của Luật
Nhà ở thì chủ đầu tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án đã thiết kế xây dựng đã được phê
duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.
Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần
đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên
thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinh
doanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựng
theo pháp luật.
2.2 Giá cả và phương thức thanh toán
Khi giao kết hợp đồng, các bên có
thể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật Nhà ở có phép
các chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi
nhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dưới
hình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong
hợp đồng.
Các bên trong hợp đồng mua bán có
thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm
trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như
bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác
định giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ
cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành
giá.
2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên
* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua
thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp
đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn
phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận
hoặc theo qui định của pháp luật
Bên bán có nghãi vụ cung cấp thông
tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã
cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên
mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng
và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng
khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn
60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà
chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư còn
lại. bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện
nghĩa vụ về thuế theo qui định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của
căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.
* Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Bên mua có quyền được nhận căn hộ
chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan;
yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có
trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt
hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không
đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2
bên hoặc do pháp luật quy định.
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền
đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy
đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử
dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ cho thuê
thì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời gian hợp đồng thuê
vẫn còn hiệu lực
3. Hình thức hợp đồng
Theo quy định tại điều 450 “Bộ luật
dân sự 2015” quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có qui
định khác”.
Vì căn hộ chung cư là loại tài sản
có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có
công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc
vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rất
nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này
thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán.
Tuy nhiên lại chưa có sự quy định
của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại điều
38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo qui
định của “Bộ luật dân sự 2015” thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là
hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Và vì vậy không căn cứ hay
bắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnh
hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham
gia.
Hiệu lực của hợp đồng được quy định
trong từng loại hợp đồng.Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ
thời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhua về
nội dung của hợp đồng. đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểm
giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận. còn đối với hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công
chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|