1)
Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ
được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa
vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá
bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Ông bình luận thế nào về quy định
này?
Với mục đích để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng
thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế nên Luật
Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được
thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở,
công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của
Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Tuy quy định này, có thể thấy quy định đã đưa ra mức kiểm soát rất
chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, hạn chế và
giàm thiểu tình trạng lợi dụng việc đặt cọc trước đó và được kỳ vọng giảm thiểu
những hệ lụy.
Với quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không
quá 5% giá bán, rõ ràng rủi ro pháp lý đối với người mua sẽ bớt đi. Đồng thời,
trách nhiệm đối với chủ đầu tư lớn hơn. Tiền cọc chỉ là một khoản ban đầu. Sau
khi đạt được một số tiêu chí, chủ đầu tư vẫn có thể yêu cầu khách hàng phải
đóng thêm những đợt tiếp theo. Mặt khác, việc sửa đổi quy định về “đặt cọc” tối
đa 5% giá bán là cần thiết. Thực tế, mức 5% giảm thiểu được việc chủ đầu tư nhận
huy động vốn quá nhiều từ khách hàng. Đây là mức đặt cọc khác với huy động vốn,
góp phần ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư mập mờ giữa hai hình thức này, liên tục
huy động vốn từ khách hàng bằng việc yêu cầu nhiều lần chuyển tiền cọc lên tới
15% giá trị hợp đồng. Hơn nữa, quy định đặt cọc Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi như
trên sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Bởi bản chất của đặt cọc là đảm
bảo giao dịch được thực hiện. Đối với bên mua, thuê mua, sau khi đặt cọc, quyền
lợi được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua.
Song nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới
hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này
vẫn là dấu hỏi.
2)
Ông có lo ngại việc cách chủ đầu tư sẽ “lách luật”, ví dụ không
dùng từ “đặt cọc” mà dùng các thuật ngữ khác để huy động vốn từ khách hàng hay
không? Nếu thay đổi từ ngữ thì tác dụng của quy định này liệu có đạt như mong
muốn?
Những lo ngại nói trên hoàn toàn có cơ sở. Về mức cọc 5%, tôi cho
rằng phù hợp. Tuy nhiên, về thời điểm đặt cọc, luật quy định khi nhà ở, công
trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có thể nói kiểm soát khá chặt
chẽ. Bởi ở thời điểm “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, không cần thiết phải ký
kết hợp đồng đặt cọc. Chủ đầu tư có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán và thu tiền
thanh toán theo thoả thuận, không bị giới hạn 5%. Điều này dẫn đến tình trạng
chủ đầu tư “lách luật” bằng thoả thuận khác, không phải đặt cọc. Để khắc phục,
cần phổ biến các quy định mới về đặt cọc đến người dân. Khi giao kết hợp đồng với
chủ đầu tư, người dân chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, đảm bảo
quyền lợi cho mình. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất
khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa
nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức, hộ gia đình
cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của
chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn”
và “được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”; doanh nghiệp
phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp”. Người mua trái phiếu của
doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng đặt cọc”, “hợp
đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của chủ đầu tư với khách
hàng... Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng
và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Chế tài cho việc xử lý vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định
chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ.
Trường hợp nếu chủ đầu tư cố ý thay đổi từ ngữ nhằm lách luật thì
trên thực tế, bao giờ cũng có những hình thức giao kết khác nhau. Có thể một số
chủ đầu tư tiếp tục sử dụng biện pháp này và vẫn lợi dụng được một số người mua
nhà, nhưng điều này chỉ xảy ra trong ngắn hạn.Do đó, về lâu dài, thị trường BĐS
phải hoạt động một cách minh bạch hơn, theo đúng quy luật. Quyền lực giữa người
bán và mua sẽ cân bằng hơn. Đến thời điểm đó, những chiêu trò “lách luật” như vậy
không còn ý nghĩa và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp làm ăn rõ ràng, minh bạch,
vì quyền lợi khách hàng. Các chiêu trò sẽ trở lên lỗi thời. Thời gian qua đã
minh chứng, nhiều công ty BĐS sử dụng chiêu trò đã bị thị trường không chấp nữa
và buộc phải rút lui. Nên việc thay đổi từ ngữ hay không vẫn sẽ bị áp dụng chế
tài nếu có hành vi vi phạm.
3)
Khác với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện
nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng trước kia, quy định tại Điều 26 Luật
Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo
lãnh thực hiện nghĩa vụ từ phía ngân hàng hay không. Ông bình luận thế nào về
quy định này?
Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo cam kết. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc
lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được
chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy
tín. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa
chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với
mình.
Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên
nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách
hàng. Đồng thời, quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư
“dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết
định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
mình…..
Bên cạnh đó, bản chất của việc mua, thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai là khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những
lợi ích khác như: Giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động
sản hình thành…Do đó, việc trao quyền cho bên mua, thuê mua được quyết định có
hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình là
phù hợp với thực tế……
LS TRẦN MINH HÙNG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|