1.
Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai?
Luật sư tư vấn và giải đáp một số
quy định mới nhất của pháp luật đất đai về quy trình, cách thức giải quyết
tranh chấp đất đai và những vấn đề pháp lý mà người dân cần biết trước khi
quyết định việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án:
Câu hỏi:
Kính gửi luật sư: Nhà tôi liền kết
với đất nhà Dì ruột tôi, dì ở với ông bà đến 2007, 2008 ông bà mất dì về ở nhà
chồng. Từ khi ông bà mất dì không ở và quản lý số đất đó. Nên gia đình tôi đa
khai phá thêm và quản lý lấy. Từ năm 2013 đến nay nhà chú dì mang giấy chứng
nhận Quyền sử đất sang đòi lại, Trong khi đó Giấy chứng nhận Quyền sử đất cấp
ngày 31/12/1999 thì gia đình tôi ở trên đất đó khoảng hơn 100 m2 trên tổng 500
m2 đất, còn nhà tôi làm 2/1999. Gia đình tôi đã ở đó từ năm 1993. Là dân tộc
thiểu số nên khi nhà nước làm giấy chứng nhận Quyền sử đất gia đình tôi không
biết. Kính mong Luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn./.
1. Nội dung tư vấn :
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và
gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Văn phòng Luật sư Gia Đình. Nội dung câu
hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể
như sau:
Trong trường hợp của bạn , nếu như
bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất là tài sản của bà sẽ được coi
là di sản thừa kế cho các con , theo đó , những người thuộc cùng hàng thừa kế
thì sẽ được chia phần di sản bằng nhau ,
Hàng thừa kế theo pháp luật được quy
định theo điều651BLDS 2015
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Giả sử bà bạn chỉ có hai người con
là dì bạn và mẹ bạn thì mảnh đất là di sản do bà bạn để lại sẽ được chia làm
hai phần bằng nhau . Vậy nếu dì bạn không đồng ý cho gia đình bạn 1/2 mảnh đất
thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên UBND cấp xã nơi có mảnh đất, sau
khi có biên bản hòa giải của UBND cấp xã mà 1 trong hai bên không đồng ý với
biên bản hòa giải hoặc đồng ý nhưng không thực hiện theo biên bản hòa giải thì
chị có thể khởi kiện lên toàn án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được
giải quyết theo thủ tục chia thừa kế về đất đai . Thủ tục hòa giải và giải
quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất
đai (Luật đất đai năm 2013)
1. Nhà nước khuyến khích các bên
tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa
giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên
tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;
trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội
khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện
trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết
tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành
biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải
không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên
tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành
mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân
cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường
hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;
gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở
Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận
việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có
Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải
quyết;
Bạn cần xác định trên bản đồ địa
chính lưu tại UBND cấp xã cũng như diện tích đất lưu trên sổ đỏ xem bạn có đang
xây nhà đúng trên diện tích của mình không ( thông tin bên thầu xây dựng khẳng
định không có giá trị pháp lý trong trường hợp này ) , nếu việc bạn xây dựng
này đúng trên diện tích trên GCNQSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bạn có
thể thông báo điều này cho bên kia và chị vẫn có quyền được tiếp tục xây dựng ,
nếu như bên tranh chấp với chị vẫn không đồng ý với điều này chị có thể gửi đơn
khiếu naị lên UBND cấp xã để UBND cấp xã sẽ căn cứ vào các giấy tờ và các bằng
chứng về quyền sử dụng đất để hòa giải cho 2 gia đình . Trong trường hợp UBND
cấp xã đã hòa giải mà bạn không đồng ý với quyết định hòa giải này hoặc bạn
đồng ý nhưng bên kia không thực hiện theo đúng biên bản hòa giải thì bạn có thể
nộp đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có
đất để tòa án sẽ giải quyết cho bạn vẫn đề này , cụ thể các bước khởi kiện như
sau :
2. Hồ sơ khởi kiện đất đai để Tòa án
thụ lý gồm:
1. Làm đơn khởi kiện, Người khởi
kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau
đây:
– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi
kiện.
– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền và
lợi ích được bảo vệ, nếu có.
– Tên, địa chỉ của người bị kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.
– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án
giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
– Họ, tên, địa chỉ của người làm
chứng, nếu có.
– Các thông tin khác mà người khởi
kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.
3. Tài liệu, chứng cứ để chứng minh
cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp:
Như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai,
chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện, Tòa án chỉ giải quyết những tranh chấp
đất đai thuộc thẩm quyền gồm:
– Giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đối với đất không có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của
pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử
dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký
ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình
nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở
gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của
pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do
cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác
lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
(Điều 100 Luật đất đai năm 2013)
4. Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại
Tòa án
a. Cách thức gửi hồ sơ khởi kiện:
– Nộp trực tiếp tại Toà án.
– Gửi đến Toà án qua bưu điện: Ngày
khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu
điện nơi gửi.
b. Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ
lý vụ án:
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài
liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà
án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm
thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án
phí.
Toà án dự tính số tiền tạm ứng án
phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án
phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về
việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà
án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án
phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm
ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và
tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Thưa luật sư! Vợ chồng tôi có mua
một mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mẹ chồng nhưng vì vấn đề thủ tục sang
nhượng phải chịu thuế nên khi làm thủ tục lấy mục đích là mẹ cho con. Hiện tại
thủ tục giấy tờ đất đã làm xong nhưng trong quá trình làm sổ đỏ anh trai chồng
tôi không bằng lòng ký vào giấy xác nhận của tất cả con cái trong gia đình,
cũng may mẹ chồng tôi đã có giấy uỷ quyền từ trước đó để lại ( khi mẹ chồng tôi
đi vay vốn ngân hàng). Vậy tôi muốn hỏi trường hợp nếu sau này anh chồng tôi
kiện tụng rằng anh ấy không bằng lòng bán đất của mẹ chồng tôi thì sẽ như thế
nào ạ? Xin cảm ơn luật sư!
Với tình huống của bạn , mảnh đất
này thuộc quyền sở hữa của mẹ chồng bạn vì vậy mà mẹ chồng bạn có quyền chiếm
hữu ( ở trên mảnh đất ) , sử dụng ( khai thác các công dụng của đất như trồng
cây , chăn nuôi gia súc gia cầm ) và định đoạt ( cho thuê , tặng cho , chuyển
nhượng ) vì vậy trong giấy tờ tặng cho vợ chồng bạn mảnh đất không cần thiết
phải có sự đồng ý của anh trai bạn . Sau khi mua bán mà anh bạn muốn khởi kiện
thì cần phải có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm , ở đây
nếu mảnh đất không thuộ quyền sở hữu của nah bạn thì anh ấy không có quyền khởi
kiện để chia mảnh đất này .
Ở đây khi mua mảnh đất này thì bạn
có thể làm hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ chồng bạn và vợ chồng bạn bởi pháp
luật không đánh thuế TNCN trong trường hợp quy định tại Điều 4 của nghị định
65/2013/NĐ-CP do chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 27 tháng 6 năm 2013:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Vậy , trong trường hợp này bạn có
thể lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán bình thường với mẹ mình hoặc làm thủ tục
tặng cho thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật .
Luật sư cho con hỏi nếu cây giá tỵ
mới trồng vài tháng sát ranh đất nhà con, sau này cây phát triển rễ cây giá tỵ
sẽ ảnh hưởng đến cây trồng gần ranh vì cây giá tỵ rất cao và to con có thể làm
gì trong trường họp này. Xin luật sư tư vấn
Điều 265 Bộ luật Dân sự 2005 quy
định:
"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng
ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản
liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định
theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có
tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được
sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn
viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy
định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây
và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo
ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải
xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Vậy trong trường hợp này bạn có
quyền yêu cầu gia đình hàng xóm bên cạnh cắt tỉa , chặt bớt những phần rễ và lá
cây mọc lấn sang ranh giới và phần đất của gia đình bạn .
2.Tư
vấn luật đất đai về tranh chấp lối đi chung, lối đi riêng
Xin hỏi luật sư tư vấn về đất đai:
Năm 1993 gia đình tôi có mua 1 lô
đất không có đường đi.Năm 1994 gia đình tôi mua tiếp 1 lô đất giáp danh cũng
không có đường đi. Năm 1995 tôi mua được đường đi xuống đường của lô đất thứ
nhất, lô đất thứ 2 không có đường đi. Năm 1995 bố mẹ tôi có bán 1 nửa lô 0,5
sào cho cháu (lô 2 nay cắt làm 2 gia đình tôi ở ngoài nhà cháu nằm trong). Gia
đình tôi làm 1 đường nhỏ đi lừ lô 1 sang lô 2 ( miếng 2 bán 1 nửa không có
đường đi). Năm 2008 tôi lập gia đình xây nhà ờ riêng trên lô đất thứ 2 có làm
đường đi từ nhà đến cuối vườn, gia đình cháu mua đất đi nhờ đường để vaò nhà (
miếng này không có đường đi ). Đất nhà tôi đã có sổ đỏ và nhà cháu cũng có sổ
đỏ, trên sổ đỏ nhà tôi không có đường đi. Trên bản đồ địa chính xã năm 1997 thì
đất nhà tôi không có phần đường đi, gia đình tôi cho người cháu đi nhờ đường để
vào nhà. Nhưng gia đình người cháu giờ lại nói đường đi đó là đường đi chung
bắt gia đình tôi phải mở rộng đường 3,2 m và đòi thuộc quyền sở hữu con đường
đi đó, và đòi thuê luật sư kiện gia đình tôi ra tòa vì theo anh ta trên bản đồ
mới vẽ lai năm 2013 có phần đường đi trên bản đồ ( tôi lên xem lại bản đồ địa
chính xã cũ 1997 vẫn không có đường đi). Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi
Trả lời tư vấn: Cảm ơn chị đã tin
tưởng và gửi câu hỏi tới Văn phòng Luật sư Gia Đình. Trường hợp của chị chúng
tôi tư vấn như sau:
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015
quy định
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối
đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành
cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền
yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù.
Vì lô miếng đất mà gia đình cháu chị
đã mua không có đường đi, mà miếng đất lại nằm phía trong nên gia đình cháu có
quyền yêu cầu mở một lối đi cho nhà mình trên phần đất của anh chị. Và tất
nhiên là phải đền bù và thỏa thuận giá với gia đình anh chị.
Trên thực tế phần đường đi đó là do
gia đình chị mở ra để đi và gia đình cháu chị hoàn toàn không có quyền đòi đó
là phần đường đi chung, vì theo bản đồ địa chính năm 1997. Còn đến năm 2008 do
nhà chị đã xây nhà nên đến 2012, phần bản đồ địa chính có phần đường đi là
đúng.
Về thủ tục khởi kiện tranh chấp lối
đi chung, Hồ sơ khởi kiện lên Tòa án nhân dân được quy định tại Điều 362 Bộ
luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:
"1. Người yêu cầu Tòa án giải
quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền quy định tại Mục 2
Chương III của Bộ luật này.
Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu
Tòa án giải quyết việc dân sự theo quy định của Luật thi hành án dân sự thì có
quyền, nghĩa vụ của người yêu cầu giải quyết việc dân sự theo quy định của Bộ luật
này.
2. Đơn yêu cầu phải có các nội dung
chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn;
b) Tên Tòa án có thẩm quyền giải
quyết việc dân sự;
c) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax,
địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu;
d) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa
án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết
việc dân sự đó;
đ) Tên, địa chỉ của những người có
liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó (nếu có);
e) Các thông tin khác mà người yêu
cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình;
g) Người yêu cầu là cá nhân phải ký
tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan,
tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức yêu
cầu là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của
Luật doanh nghiệp.
3. Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu
cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ
và hợp pháp."
3.
Mẫu đơn khiếu nại lấn chiếm lối đi chung
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
----------------
ĐƠN TỐ CÁO
(V/v: Tên cá nhân, cơ quan, tổ chức
có hành vi lấn chiếm đất)
Kính gửi: - Uỷ ban nhân dân xã/
huyện
(Hoặc các chủ thể khác có thẩm quyền
giải quyết)
Tên tôi là:.....................................
Sinh ngày:.............. tháng
năm..............
Địa chỉ thường
trú:............................
Số CMND/ Hộ chiếu/ Thẻ
CCCD:.............. ngày cấp nơi cấp:..............
Tên, địa chỉ của cá nhân, cơ quan,
tổ chức bị tố cáo:
Nội dung, lý do tố cáo: Gia đình tôi
có lối đi chung với nhà các ông/bà ……………………………………………. Lối đi này đã có từ trước
nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai. Trong thời gian gần đây, ông/bà
………………………….. lấn chiếm lối đi chung này sử dụng để................ riêng cho
gia đình họ.
Yêu cầu giải quyết tố cáo: Kính mong
các Quý cơ quan nhanh chóng tiến hành đo đạc lại ranh giới thửa đất để xác định
phần đất của các bên.
Tôi cam đoan về nội dung tố cáo trên
là đúng sự thật và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.
Mong quý cơ quan sớm xét và giải
quyết để bảo vệ quyền lợi cho những người bị ảnh hưởng.
Xin chân thành cảm ơn!
……. ngày…. tháng… năm….
Tài liệu kèm theo:
Người làm đơn
(Ký và ghi rõ họ tên)
4.
Ngõ đi chung được xác định như thế nào?
Câu hỏi:
Năm 1980, gia đình tôi được chính
quyền địa phương cấp cho khu đất có diện tích 360 m2 làm nhà ở. Để vào khu đất
đó phải đi bằng đường bờ mương vừa xa, vừa bé nên bố tôi đã xin chính quyền làm
một đoạn ngõ băng qua ruộng của xã có chiều dài khoảng 75 m, rộng 2,0 m bắt vào
đường liên xã để thuận tiện cho gia đình đi lại.
Chính quyền địa phương đã đồng ý và
bố tôi đã bỏ công, bỏ tiền thuê người đắp đất, rải đá, đổ bể tông làm thành
ngõ. Năm 1993, có cán bộ địa chính của xã đến nhà tôi đo vẽ nhưng bố mẹ tôi không
có ở nhà và trong trích đo thửa đất của gia đình tôi không thể hiện bất kỳ ngõ
nào đi vào.
Đầu tháng vừa rồi, gia đình tôi đang
tiến hành làm cổng ở đầu ngõ để đảm bảo an ninh nhưng trưởng thôn đến nhà tôi
bảo có đơn kiến nghị, ngăn cản không cho nhà tôi làm cổng với lý do đây là ngõ
đi chung của làng.
Gia đình tôi đã viết đơn kiến nghị
lên xã, kèm theo ý kiến của các hộ xung quanh, ý kiến của cựu trưởng thôn và
cán bộ địa chính cũ chứng thực việc chính quyền địa phương đã cấp đất cho gia
đình tôi làm ngõ đi riêng và gia đình tôi đã bỏ công, bỏ của ra làm ngõ.
Chính quyền xã không tiếp nhận đơn
và khẳng định đó là ngõ đi chung với lý do trong trích đo thửa đất của gia đình
tôi vào năm 1993 không thể hiện ngõ đi. Kính mong quý Công ty giải đáp giúp
tôi:
1. Ngõ đi hiện nay gia đình tôi đang
sử dụng có phải là ngõ đi chung không?
2. Nếu là ngõ đi chung, gia đình tôi
có được đền bù quyền lợi gì không
Trả lời:
Chào bạn, với câu hỏi này, Luật sư
Gia Đình trả lời như sau:
Về câu hỏi của bạn đó là ngõ mà gia
đình bạn làm có phải ngõ đi chung hay không? về quy định của pháp luật thì cũng
không có quy định cụ thể về ngõ đi chung, tuy nhiên có thể hiểu ngõ đi chung là
trong trường hợp khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà
không có lối đi ra đường công cộng thì sẽ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động
sản vây bọc đó dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ để tiện việc đi
lại, và lối đi đó sẽ là lối đi chung của người mà có bất động sản bị vây bọc và
người sở hữu bất động sản liền kề nó. Như điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 đã
quy định:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị
vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ
lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc
dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền
yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù”.
Áp dụng và vấn đề của bạn, chúng tôi
có thể phân tra những trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chúng ta hiểu lối đi
chung là lối đi chung của nhiều hộ gia đình khi phải qua lối đi đó thì họ mới
ra được đường công cộng. Như vậy, Khi không có hộ nào bị vây bọc bởi bất động
sản của nhà bạn và họ không bắt buộc phải đi qua bất động sản của nhà bạn thì
mới ra được đường công cộng thì lối đi đó sẽ không phải lối đi chung. Và như
vậy, trong trường hợp này, chính quyền xã xác định đó là ngõ đi chung là sai và
nếu đã có giấy tờ về việc chuyển nhượng, hoặc xin được xây ngõ trên mảnh đất đó
thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với phần đất đó.
Trường hợp 2: Khi có bất động sản bị
vây bọc và hộ dân trong bất động sản đó bắt buộc phải đi qua ngõ của nhà bạn
thì mới ra được đường công cộng thì ngõ đi được coi là ngõ đi chung (của gia
đình bạn và của hộ bị vây bọc). và như vậy, việc xác định đây là ngõ đi chung
có yếu tố quyết định đến việc gia đình bạn sẽ nhận được gì khi mà đã bỏ tiền ra
để làm ngõ, xây ngõ. Về vấn đề này cũng đã được quy định tại Bộ Luật dân sự năm
2015:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị
vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ
lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc
dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu đó là ngõ đi chung thì
gia đình bạn sẽ được những người đi qua ngõ đó đền bù những khoản chi phí hợp
lý như tiền công thuê người, đắp đất, rải đá..xây ngõ trên cơ sở thỏa thuận
giữa cả hai bên sao cho phù hợp nhất với lợi ích của các bên.
5.
Tranh chấp về lối đi riêng
Hỏi :
Gia đình tôi nằm trong khung viên
đất chùa, nay chùa xuống cấp và đang chuẩn bị sửa chửa trùng tu lại những chổ
bị hư hỏng. Và trong thời gian sửa chữa chùa có làm hàng rào chắn ngang lối đi
của gia đình chúng tôi với lý do bảo quản vật tư trong khi sửa chữa. Gia đình
chúng tôi có xin chùa chắn ngang chừa lối đi nhưng chùa không chấp nhận vậy thì
như vậy đúng hay sai.Xin hãng luật sư chỉ dẫn chúng tôi làm thế nào để được
chùa chấp nhận cho chúng tôi có lối đi sinh hoạt hằng ngày.
Xin chân thành cám ơn hãng luật sư.
Trả lời:
Chào bạn,
"Điều 275 Bộ luật dân sự: Quyền
về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có
quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một
lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu
đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu
không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền
yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản
được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi
chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2
Điều này mà không có đền bù."
Đây là việc tranh chấp lối đi chung,
anh cần gặp chùa để thoả thuận về lối đi chung này. Nếu không thoả thuận được
thì anh làm đơn đến UBND xã nơi anh đang sinh sống đề nghị xã xem xét giải
quyết.
6.
Tranh chấp quyền sử dụng đất tạo lập trước năm 1975
Trước năm 1975, gia đình tôi có thửa
đất do ông bà cha mẹ để lại tại thôn Giao Hội 2, xã Hoài Tân, Hoài Nhơn, Bình
Định. Đất vốn bị đặt mìn, dây thép gai bảo vệ khu quân sự (sân bay). Sau năm
1975, gia đình tôi cải tạo mặt bằng, tháo gỡ thu gom bom mìn và dần đưa vào sử
dụng, trồng hoa màu.
Trong thời gian tôi đi học tập cải
tạo, ông C. chiếm dụng, trích một phần đất cất nhà, đất còn lại (trước nhà tôi
hiện giờ) để sản xuất. Năm 1977, Nhà nước có chủ trương vào hợp tác xã (HTX),
tôi đem tất cả số ruộng vào HTX, còn phần đất của ông bà, cha mẹ để lại tôi không
đăng ký vào HTX.
Năm 1984, HTX Giao An bảo chừa khoản
đất ông C. chiếm dụng để làm kênh mương và chuyển ông C. ra phía sau nhà tôi ở
(đất này cũng của tôi). Tôi không đồng ý vì lý do đất này đã lập vườn, trồng
cây nhưng HTX vẫn đo, lập biên bản, yêu cầu tôi ký. Tôi không ký biên bản, yêu
cầu nếu ông C. ra sau nhà tôi ở thì phần đất trước nhà tôi làm kênh mương xong
còn dư bao nhiêu phải trả lại cho tôi canh tác nhưng không được.
Cuối cùng, chính quyền dùng biện
pháp cưỡng chế để ông C. cất nhà, xong họ yêu cầu tôi ký biên bản nhưng tôi vẫn
không ký. Năm 2002 con ông C. tự ý làm tiệm sửa chữa xe môtô trên mảnh đất
trước nhà tôi (mảnh đất bảo làm kênh mương), tôi ngăn cản và nhờ chính quyền xã
đến giải quyết nhưng chính quyền không giải quyết.
Tôi không công nhận quyết định của
UBND huyện Hoài Nhơn nói rằng đất tôi đã đưa vào HTX nay thuộc HTX quản lý. Mặc
dù đã rất nhiều lần viết đơn yêu cầu cơ quan cấp huyện cung cấp những văn bản
chứng minh đất tôi đã vào HTX nhưng chỉ nhận lá đơn yêu cầu tôi tới xã Hoài Tân
giải quyết.
Tôi viết đơn lên xã thì bảo chuyển
lên huyện giải quyết, cứ thế 36 năm trôi qua. Giờ tôi phải làm sao để lấy lại
đất. Mong được luật sư tư vấn. Chân thành cảm ơn.
Luật sư Gia Đình trả lời:
Theo quy định của pháp luật đất đai,
tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận
thì thẩm quyền giải quyết là UBND các cấp.
Theo quy định tại điều 135 Luật đất
đai, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn
đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức hòa
giải. Thời hạn tổ chức hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã,
phường, thị trấn nhận được đơn.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai
phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của
UBND thị trấn nơi có đất.
Trường hợp kết quả hòa giải khác với
hiện trạng sử dụng đất thì UBND thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.
Trường hợp quá 30 ngày làm việc mà
buổi hòa giải không được tổ chức, hoặc được tổ chức nhưng không hòa giải thành,
theo quy định tại điều 136 Luật đất đai, các bên có thể nộp đơn đến chủ tịch
UBND cấp huyện để được giải quyết.
Trường hợp chủ tịch UBND cấp huyện
giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Quyết
định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành.
UBND các cấp sẽ căn cứ vào pháp luật
đất đai, tình hình sử dụng đất tại đia phương cũng như xem xét các chứng cứ như
nhận chuyển nhượng (mua bán) và hơn hết là ai đang trực tiếp và có nhu cầu sử
dụng đất thì UBND các cấp sẽ căn cứ vào đó mà giải quyết.
Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng
đất của ông đã được huyện Hoài Nhơn giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý với
quyết định này thì ông tiếp tục khiếu nại lên chủ tịch UBND tỉnh Bình Định để
được giải quyết theo quy định.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|