Luật sư chuyên tư vấn cho việt kiều, người nước ngoài.

I. Quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1. Khái niệm:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Theo quy định tại Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Trong đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Nhà ở: Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì: Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Các loại nhà ở được quy định chi tiết tại Nghị định 71/2010/NĐ – CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) của Chính phủ bao gồm: Nhà ở thương mại, nhà chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ,…

Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam: Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.” Như vậy có thể suy ra: Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là quyền của các nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở tại Việt Nam.

2. Nội dung chủ yếu của các quy định trong pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được điều chỉnh bởi các quy phạm của tư pháp quốc tế theo nguyên tắc chung được quy định tại Điều 766 BLDS năm 2005, theo đó chúng ta sẽ áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản đối với việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu cũng như định danh tài sản. Nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam là bất động sản và các vấn đề liên quan đến việc xác lập, thay đổi, châm dứt quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam.

2.1 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Theo quy định tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 34/2009/QH12 và hướng dẫn thi hành tại Nghị định 71 thì có thể chia ra làm hai nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Nhóm thứ nhất bao gồm những người định cư ở nước ngoài và còn quốc tịch Việt Nam; Nhóm thứ hai bao gồm những người không có quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc Việt Nam. Trong nhóm thứ hai có thể phân ra làm 6 nhóm nhỏ: Nhóm thứ nhất bao gồm những người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; Nhóm thứ hai bao gồm những người có công đóng góp với đất nước; Nhóm thứ ba gồm các nhà văn hóa, nhà khoa học về nước làm chuyên gia, cộng tác, giảng dạy; Nhóm thứ tư gồm những Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt; Nhóm thứ năm bao gồm những người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; Nhóm thứ sáu là những người được cấp giấy miễn thị thực. So với các quy định cũ, có thể thấy các quy định hiện hành đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà lên đáng kể, các đối tượng mới được bổ sung đó là: Những người còn quốc tịch Việt Nam, những người kết hôn với công dân Việt Nam sinh sống trong nước, những người có kỹ năng đặc biệt và người gốc Việt được cấp giấy miễn thị thực. Việc mở rộng với đối tượng người còn quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài đã phần nào tạo được sự công bằng giữa những công dân Việt Nam sinh sống trong và ngoài nước, bỏ đi những sự khắt khe bất hợp lý tồn tại trước đây.

2.2 Về điều kiện để được sở hữu nhà:

Điều kiện chung đối với các đối tượng này là: “được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên”. Họ phải có các giấy tờ quy định tại Điều 67 Nghị định 71để chứng minh điều kiện cư trú của mình. So với quy định trước đây thì có thể thấy điều kiện về thời gian cứ trú đã được nới lỏng (từ 6 tháng xuống còn 3 tháng). Các vướng mắc trước đây về việc tính thời gian cư trú là cộng dồn hay liên tục đã được tháo gỡ bằng quy định tại Điều 19 Thông tư 16/2010/TT – BXD. Các loại giấy tờ khác để chứng minh quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam, khả năng đặc biệt, chuyên môn kỹ thuật,v.v… được quy định cụ thể tại Điều 66 Nghị định 71 và các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác như Luật Quốc tịch, Luật hôn nhân và gia đình,v.v…

2.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Về số lượng nhà được sở hữu, theo quy định tại Điều 66 Nghị định 71 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc vào khoản a và khoản b điều này thì được sở hữu không giới hạn số lượng nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam. Đối với những đối tượng thuộc khoản 3 Điều 66 thì  chỉ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại các Điều 21, 22 và 129 của Luật nhà ở. Do tính đặc thù của chủ thể nên việc thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu cũng có một số hạn chế nhất định đó là: Chỉ được thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;  Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Đối với quyền cho thuê thì chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền ký hợp đồng cho thuê hoặc ký hợp đồng ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình trong thời gian không sử dụng nhà ở đó. Về vấn đề quyền sử dụng đất, có thể thấy tuy pháp luật cho phép những đối tượng này khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đồng thời được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất này là hạn chế hơn so với công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam, nó chỉ nhằm tạo thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở mà thôi. Trong khi đó quyền sử dụng đất của công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam là một quyền độc lập.

II. Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và phương hướng hoàn thiện:

1. Về đối tượng được phép mua nhà và thời hạn được sở hữu nhà:

Tuy đã có những sự mở rộng nhưng vẫn chưa thực sự toàn diện. Người gốc Việt Nam nếu không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 126 thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư khi được cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên. Quy định này đã thể hiện sự bất hợp lý và không bình đẳng giữa những đối tượng thuộc điểm b khoản 1 điều luật này với những đối tượng còn lại và hạn chế một số lớn đối tượng là người gốc Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bởi không phải người gốc Việt Nam nào cũng thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước... Ngoài ra họ cũng bị hạn chế về số lượng nhà ở sở hữu, những đối tượng này chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư cho họ và gia đình của họ sinh sống (Vì vậy những người gốc Việt Nam muốn quay trở về quê hương làm ăn, sinh sống sẽ rất khó khăn để có được một căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình tại Việt Nam. Hay như xét đến yếu tố gia đình để có quyền về mua nhà tại Việt Nam thì dường như các quy định đã bỏ quên các thành viên khác trong quan hệ gia đình đó cha, mẹ, con mà chỉ nhắc tới vấn đề có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước. Như vậy cần phải cụ thể hóa hơn nữa những đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cần chú ý đối với những đối tượng là người gốc Việt Nam, tránh tình trạng bỏ sót những đối tượng chính đáng. Theo quy định của pháp luật hiện hành  cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là công dân Việt Nam đều có quyền và nhiệm vụ ngang nhau. Nếu cho rằng người gốc Việt Nam khi kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước sẽ có nhu cầu nhà ở trong nước theo tiêu chuẩn nhân thân, đoàn tụ với gia đình thì cần quyết định thêm quyền này cho một số đối tượng nữa, đó là người Việt Nam đều ở nước ngoài có cha, mẹ, còn là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Cần quy định thoáng hơn về điều kiện sở hữu nhà ở của những đối tượng là người gốc Việt Nam nhưng không thuộc các trường hợp tại điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở. Cần xem xét có nên duy trì hay không duy trì quy định về sở hữu một nhà ở duy nhất cho những đối tượng này, bởi trong thực tế để thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, những đối tượng này vẫn tìm cách lách luật để được sở hữu nhiều căn nhà khác nhau.

Đối với trường hợp người gốc Việt Nam được sở hữu nhiều nhà ở tại Việt Nam như nhà đầu tư, nhà khoa học, người có kỹ năng đặc biệt, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam…được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu sau khi sở hữu nhà, vì một lí do nào đó không còn kinh doanh, giảng dạy ở Việt Nam…Hay trường hợp vợ chồng ly hôn thì giải quyết như thế nào pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể, một số ý kiến cho rằng nên cho họ tiếp tục sở hữu nhà để khuyến khích họ trở lại Việt Nam, với những đối tượng thuoojc diện kết hôn mà nay không muốn ở lại Việt Nam thì sẽ chỉ được hưởng giá trị của căn nhà khi chia tài sản.

2. Về số lượng nhà được phép sở hữu:       

Như vừa trình bày ở trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc vào khoản a và khoản b Điều 66 Nghị định 71 đương nhiên có quyền sở hữu không giới hạn số lượng nhà ở tại Việt Nam và đương nhiên họ cũng có quyền sử dụng đất gắn liền với những căn nhà này. Như vậy, liệu có xảy ra tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tiềm lực kinh tế lớn đầu cơ bất động sản, tiến hành kinh doanh bất động sản ở quy mô lớn mà không cần phải trở thành một nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư? Trong khi pháp luật  thuế của chúng ta vẫn còn những điểm bất cập, liệu có xảy ra tình trạng thất thoát tiền thuế khi hàng loạt những bất động sản bị các “Việt kiều” mua đi bán lại để kiếm lời? Đây là vấn đề cần quan tâm khi mà thị trường bất động sản Việt Nam vốn không ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hơn nữa việc quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà tại Việt Nam chủ yếu nhằm mục đích để họ yên tâm công tác, đóng góp cho Việt Nam chứ không nhằm tạo cơ hội cho họ kiếm lợi từ việc mua đi, bán lại nhà ở. Vì vậy các cơ quan chức năng cần xem xét vấn đề này một cách nghiêm túc.

3. Về việc hạn chế một số quyền năng của chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam:

Thứ nhất, nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật đã trở thành một nguyên tắc hiến định, như vậy mọi công dân đều phải được đảm bảo quyền sở hữu như nhau. Vậy điều kiện đặt ra với những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài phải đáp ứng điều kiện là được phép cư trú ở Việt Nam từ 3 tháng trở lên có đáp ứng được yêu cầu của nguyên tắc hiến định nêu trên? Điều 129 Luật nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai  tiếp tục hạn chế quyền của chủ sở hữu chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam và chỉ được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hai hạn chế này cũng đặt ra những vấn đề cần xem xét khi đối chiếu với nguyên tắc hiến định nêu trên, một công dân Việt Nam vì định cư ở nước ngoài nên ngay trên đất nước của mình không thể thế chấp nhà ở cho một tổ chức ngoài tổ chức tín dụng hay cho một cá nhân, không được bán căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại của mình cho một tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài khi những đối tượng này đủ tiêu chuẩn mua nhà theo quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 trong khi những công dân sinh sống trong nước, những công ty 100% vốn nước ngoài tiến hành xây dựng nhà ở thương mại để bán lại có thể tiến hành giao dịch này mà không gặp trở ngại gì.

Thứ hai, qua xem xét Luật nhà ở năm 2005 và Nghị định 71  có thể thấy nghị định đã thêm vào một sự hạn chế đối với quyền năng của chủ sở hữu nhà ở mà tại Điều 129 Luật nhà ở chưa quy định. Theo Điều 129 Luật nhà ở thì chỉ có hai hạn chế duy nhất đối với việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu như vừa nêu trên. Tuy nhiên trong Điều 62 Nghị định 71 lại chỉ cho phép chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê nhà ở khi không sử dụng nhà ở đó. Thiết nghĩ giữa nghị định hướng dẫn thi hành cần có sự tương thích với nhau.

Với những lập luận nêu trên xét thấy cần phải có sự quy định đồng bộ trong quy định của pháp luật trong vấn đề này đặc biệt là phải đảm bảo các nguyên tắc hiến định được thể hiện một cách triệt để.

4. Các vấn đề về thời điểm xác lập quyền sở hữu:

Các vấn đề này ảnh hưởng tới tất cả các hợp đồng mua bán nhà, quyền sử dụng đất không phân biệt chủ thể là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay công dân Việt Nam sinh sống tại Việt Nam nhưng xét thấy với những người không sinh sống tại Việt Nam thì những vướng mắc nảy sinh từ quy định hiện hành trong vấn đề này lại càng làm tăng thêm những khó khăn khi họ quyết định sở hữu nhà tại Việt Nam và cần phải có một sự thống nhất từ phía các cơ quan ban hành.

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau. Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà quy định: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”; Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự quy định: “1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” ; Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Vậy khi xử lý tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất. Giữa Luật nhà ở và Nghị định 71 cũng có quy định chênh nhau về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khi một bên quy định là từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực và bên còn lại quy định là từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

5. Các vấn đề về giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam:

Một số quy định trong các điều luật còn mâu thuẫn, khiến cho việc sở hữu nhà trở nên khó khăn. Tại Điều 66 của Nghị định số 71 quy định người có gốc Việt Nam được miễn thị thực thì được sở hữu một nhà ở. Trong khi đó, Điều 67 quy định các điều kiện về cư trú thì không thừa nhận giấy miễn thị thực này. Theo quy định thì người có giấy miễn thị thực được vào Việt Nam sẽ không cần xin phép và mỗi lần có thể cư trú 3 tháng. Như vậy, cơ quan xuất nhập cảnh sẽ không đóng dấu xác nhận thời gian cư trú của người được miễn thị thực. Người được miễn thị thực sẽ không được xác nhận thời gian cư trú thì không thể đáp ứng điều kiện mua nhà theo quy định là điều chưa hợp lý. Quy định này là một trở ngại trong quá trình các cơ quan có thẩm quyền cũng như những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định này thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Luật Quốc tịch quy định “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam, đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Như vậy, trong một số trường hợp, việc xác định người gốc Việt Nam sẽ gặp khó khăn nếu họ được sinh ra ở nước ngoài, nay bố mẹ đều đã mất. Như vậy cần phải quy định rõ các loại giấy tờ để chứng minh tư cách công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam. Nhằm phối hợp với các quy định của Luật Nhà ở đồng thời để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các giấy tờ cần thiết để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các giấy tờ cần thiết phải được quy định cụ thể. Điều này còn cần thiết bởi khái niệm gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được định nghĩa trong Luật Quốc tịch, tức là đã có sự cụ thể và giới hạn đối tượng nhất định được coi là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính vì vậy, chỉ khi quy định rõ các loại giấy tờ đó mới có thể khẳng định một người có phải là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hay không.

Theo quy định luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013 thì Việt kiều chứng minh nguồn gốc là người Việt nam thì đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam.

Trân trọng.