1.
Điều kiện chuyển nhượng đất
* Điều kiện của người chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều
kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường
hợp.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên
để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện của dự án được phân lô,
bán nền
Khoản 1 Điều 41 Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền, bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện).
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành
việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được
phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi
thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;
đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu
gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ
tài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí
liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển
nhượng.
- Dự án không nằm trong địa bàn các
quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến
trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn
kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các
tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây
dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết
kế đô thị đã được phê duyệt.
2.
Các bước sang tên Sổ đỏ
Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiện
chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
tại chi cục thuế nơi có đất.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký
sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
Lưu ý:
- Phải đăng ký sang tên trong thời
hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thành
khi được đăng ký vào sổ địa chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao
dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên).
3.
Một số lưu ý để loại trừ rủi ro
Để tránh rủi ro thì người nhận
chuyển nhượng không nên tin tuyệt đối những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượng
hoặc bên môi giới mà cần xem xét kỹ các vấn đề sau:
- Không chuyển tiền cho bên chuyển
nhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
- Kiểm tra một số thông tin của bên
chuyển nhượng (bên bán) như:
+ Bên chuyển nhượng có phải là chủ
đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
+ Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh
cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh
chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất
phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Phải kiểm tra tình trạng kết cấu
hạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối
với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết
yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Kết luận: Việc mua đất phân lô bán
nền khác với nhà đất thông thường vì phải đáp ứng điều kiện riêng; nếu không có
đủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng. Người dân không tuyệt đối nghe
theo những ưu đãi mà chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra mà phải kiểm tra kỹ
điều kiện chuyển nhượng.
3.
Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?
1, Trường hợp nào mua bán nhà đất
bằng giấy tờ viết tay thì được công nhận?
Theo quy định tại Điểm a khoản 3
Điều 167 của Luật Đất đai 2013, có quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp,
tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản
gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinh
doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất mà một
bên hay các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
được công chứng hoặc chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên (không bắt buộc
công chứng, chứng thực).
Như vậy, khi chuyển nhượng hay tặng
cho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao
dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không tuân theo quy định
trên về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thì
chỉ có 02 trường hợp hiện nay được pháp luật công nhận, đó là:
Trường hợp 1:
Theo quy định trước đây, không công
nhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng không
được công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dân
sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lý
của giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phải
đáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của
mình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ ra
quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Nhưng để thực thi điều này thì cần
phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để được
Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem là
nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giao
dịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?…Rất nhiều vấn đề cần
làm rõ.
Trường hợp 2:
Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất và
thuộc 1 trong các trường hợp:
Khi sử dụng đất do nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị
định 01/2017/NĐ-CP.
– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền
sử dụng đất trước 01/07/2014.
Về độ chi tiết thì có vẻ đây là một
Nghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự
2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiết
hơn nữa.
Như vậy, chỉ có 02 trường hợp trên
nếu có thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng mua bán viết tay không có công
chứng, chứng thực thì mới được nhà nước công nhận theo quy định và trình tự
pháp luật hiện hành.
2, Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng
giấy tờ viết tay
Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật
Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như
nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản,
phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có
trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ
tục trước bạ sang tên.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Công
chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.
Trường hợp có tranh chấp thì việc
mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi
hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thứ hai: tài sản không được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản,
do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch
hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn
chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài
trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ
mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựng
không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những
thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có
nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc
tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp
nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành
chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khi
mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng
hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.
Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà
không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:
Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao,
chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua
thường thua thiệt.
Thứ hai: việc xây mới, cải tạo, sửa
chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.
Thứ ba: do nhà không có giấy chứng
nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh
hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
3, Thủ tục sang tên nhà đất khi mua
bán bằng giấy tờ viết tay
Thực hiện thủ tục sang tên:
Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa
vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuế
thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.
Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
• Hồ sơ bao gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài
sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyết
định có hiệu lực công nhận hợp đồng;
• Các giấy tờ thể hiện về việc thực
hiện nghĩa vụ tài chính;
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân
người nộp.
Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận
hợp đồng giấy tay:
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Để công nhận hiệu lực pháp lý của
hợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa án
nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sự
hiện hành.
Trình tự thủ tục giải quyết
Sau khi xác định Tòa án có thẩm
quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho
người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể
từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem
xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể
từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện
thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của
Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện
đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày
nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện
phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án
phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo
đúng trình tự pháp luật.
4, Xử phạt trong trường hợp chậm
sang tên sổ đỏ
Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai
2013 có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a,
b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ
ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính
từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.’
Trường hợp quy định tại điểm a Khoản
4 đó là:
“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Theo quy định của pháp luật khi thực
hiện hợp đồng mua bán nhà đất, trong vòng 30 ngày phải thực hiện thủ tục đăng
ký biến động đất đai. Trong vòng 30 ngày mà không đăng ký biến động thì sẽ bị
phạt. Mức phạt được quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến
5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm
a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng
ký biến động theo quy định.”
Do đó trong trường hợp nếu như thời
gian đăng ký biến động đã quá thời gian 30 ngày, thì khi thực hiện thủ tục sang
tên sổ, chủ thể sẽ phải nộp phạt theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Việc mua bán nhà đất bằng
giấy tờ viết tay chỉ được pháp luật công nhận nếu thuộc vào các trường hợp nêu
trên. Trình tự thủ tục sang tên nhà đất trong trường hợp này cũng như các rủi
ro mà người bán, người mua phải chịu đã được chúng tôi nêu trên, các chủ thể
khi tiến hành mua bán nhà đất nên tuân thủ hình thức và nội dung của hợp đồng
theo quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro thấp nhất cho bản thân.
Luật
sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,
SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,
luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên
môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên
nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi
quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công
bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và
những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào
chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên
đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và
phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy
hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia
đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải
oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho
thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh
Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có
nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin
tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các
Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền
hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,
SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,
Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên
Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời
sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân
dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật
TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,
Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy
tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh
nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN
LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|