1. Cách
xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ
Diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn
so với Sổ đỏ khá phổ biến, mà nguyên nhân chủ yếu là do đo đạc bằng tay hoặc do
lấn, chiếm. Dưới đây là cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ.
Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ có
ảnh hưởng gì?
Với người được miễn thuế, tiền sử
dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì không
ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế
sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặc
khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những
vấn đề sau:
1. Phải đóng nhiều tiền hơn trong
quá trình sử dụng đất
Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử
dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại
đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo
diện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).
2. Có thể dẫn tới tranh chấp khi
chuyển nhượng
- Thông thường khi chuyển nhượng đất
có 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặt
khác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định
về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không
được đo đạc lại.
- Khi chuyển nhượng xong vì không tự
đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu
diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.
3. Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng
không được cấp Sổ đỏ
- Giá trị của thửa đất có Sổ đỏ lớn
hơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn
hơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ
mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).
Cách xử lý khi diện tích thực tế
khác so với Sổ đỏ
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013
quy định:
- “Trường hợp có sự chênh lệch diện
tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử
dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp
hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới
thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về
quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên
giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Theo quy định trên, diện tích thực
tế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ
hơn diện tích trong Sổ đỏ
Trường hợp diện tích đo đạc thực tế
nhỏ hơn so với:
- Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổ
đỏ);
- So với giấy tờ quy định tại Điều
100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ),
cụ thể:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Bản án, quyết định của tòa án;
+ Quyết định thi hành án;
+ Quyết định công nhận hòa giải
thành;
+ Quyết định giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
=> Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp
đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.
Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn
hơn diện tích trong Sổ đỏ
- Diện tích thực tế lớn hơn so với
Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa
đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì
được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Diện tích thực tế lớn hơn so với
giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.
Theo quy định khi phát hiện diện
tích thực tế khác với Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Sổ đỏ
theo thủ tục sau:
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ:
Theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏ
theo thủ tục dưới đây:
1. Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫu
số 10/ĐK;
- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuất
trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
2. Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ
phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.
Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại
UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ
thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết:
- Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận
được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng
sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời gian này không tính thời gian
các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp
nhận hồ sơ tại cấp xã.
Kết luận:
- Diện tích thực tế khác so với Sổ
đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó không
phải do thay đổi ranh giới thửa đất.
- Diện tích thực tế khác so với Sổ
đỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vì
do lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấy
tờ về quyền sử dụng đất.
(Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ,
giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận,
nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổ
đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý).
- Khi người dân phát hiện diện tích
thực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.
3.
Các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị
Khái niệm
Đất ở tại nông thôn
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013)
Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một
thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều
144 Luật Đất đai 2013)
Đặc điểm chủ yếu của đất ở tại nông
thôn và đô thị
Như tên gọi của mình, đất ở chủ yếu
được con người sử dụng để ở nên loại đất này có một số đặc điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, là địa bàn mà trên đó hình
thành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài những giữa khu dân cư thành
thị và khu dân cư nông thông cũng có sự khác biệt. Nếu như trên đất khu dân cư
ở nông thôn hình thành các cụm dân cư với các hộ gia đình bao gồm nhiều thế hệ
gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ thì ở đô thị, xu
hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến.
Thứ hai, do sử dụng vào mục đích để
ở nên đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý
thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người như xây dựng ở khu vực trung
tâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện cho
đi lại, giao lưu hàng hóa, …
Thứ ba, diện tích đất ở có xu hướng
ngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.
Các quy định về quản lý và sử dụng
đất ở tại nông thôn và đô thị
Đất ở tại nông thôn
Hiện nay, việc quản lý và sử dụng
đất khu dân cư ở nông thôn được thực hiện theo quy định tại Điều 143 Luật Đất
đai 2013:
– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương
và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình,
cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với
đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn
trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình
công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của
nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
– Nhà nước có chính sách tạo điều
kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong
những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Đất ở tại đô thị
Việc quản lý và sử dụng đất ở tại đô
thị được quy định như sau:
Một là, đất ở tại đô thị phải bố trí
đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công
trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Hai là, Nhà nước có quy hoạch sử
dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những
người sống ở đô thị có chỗ ở.
Ba là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa
phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà
ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng
nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Bốn là, Việc chuyển đất ở sang đất
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
3.
Mẫu đơn đề nghị đính chính thông tin Sổ đỏ
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc
lập - Tự do - Hạnh phúc
……, ngày …. tháng …. năm 20….
ĐƠN
ĐỀ NGHỊ
V/v: Đính chính thông tin
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kính gửi:………………………………………………
Tên tôi
là:……………………………….........................
Số
CMTND/CCCD:…...........................………
Do Công an
Tính/Thành phố:............................Cấp
ngày...............................
Chỗ ở hiện
nay:......................................................................
Hộ khẩu
thường trú:………………………………………………
Số điện
thoại liên hệ:................................................................
Tôi xin
trình bày lý do như sau: Tôi là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số:………………
……… do Ủy ban nhân
dân .........................Cấp ngày:………………..
Khi
nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra lại thông tin tôi đã phát
ra sai sót ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
STT
|
Thông tin trên GCNQSDĐ hiện
nay
|
Đề nghị sửa lại
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Các
tài liệu làm căn cứ để xác minh thông tin gửi theo đơn này gồm có
1.
…………………………………………………………………………………
2.
…………………………………………………………………………………
3.
……………………………………………………………………………………
4.
…………………………………………………………………………………
5.
…………………………………………………………………………………
Tôi
viết đơn này kính mong được giải quyết về việc đính chính thông tin về thửa đất
để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đối với diện tích đất được ghi
nhận.
Tôi
xin cam đoan những gì tôi viết trên đây là đúng với sự thật, nếu sai tôi xin
hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.
|
Người làm đơn
(Ký ghi rõ họ tên)
|
* Mục Kính gửi: Các bạn nêu rõ là đơn đề nghị
gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện/tỉnh......
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|