Luật sư tư vấn về trường hợp mẫu thuẫn gia đình dẫn đến tranh chấp đất đai khi đã được tặng cho, nội dung tư vấn như sau:
1. Đất đai được tặng cho phát sinh tranh chấp giải quyết thế nào?
Câu hỏi: Kính thưa Luật sư! Tôi tên L M T, sự việc tranh chấp đất đai này xảy ra bên dòng họ cùa vợ tôi, hiện giờ tôi rất rối trí, không biết phài giải quyết thế nào cho hợp tình hợp lý nữa,rất mong nhận được sự giúp đỡ của quý Luật sư !!
Sự việc như sau: Hồi xưa,vào thời của ông Cóc (theo cách gọi ở dưới quê thì ông Cóc là cha của ông ngoại vợ tôi) có 3 người con là: ông ngoại vợ tôi (anh lớn nhất trong nhà), rồi đến ông ba và sau cùng là bà năm.Vì lý do ông ngọai vợ tôi sinh sống ngoài chợ nên đất đai chủ yếu ông Cóc để lại cho ông ba và bà năm,chỉ còn một ít đất để ở và 2 miếng vườn nhỏ.Vào thời điểm đó, mẹ vợ tôi vì chuyện tình cảm không thành (cha vợ tôi sinh sống với mẹ vợ tôi dẫn đến có thai vợ tôi nhưng cha vợ tôi không làm đám cưới mà lại đi cưới người khác) nên ông Cóc kêu mẹ vợ tôi về ở chung với lời hứa miệng là: "Con về ở với ông đi,sau này ông chết thì nhà cửa đất đai ông để lại cho con hết!" Tất nhiên,lời hứa này không được công nhận và cũng không có người làm chứng. Thời gian qua đi,ông bà ngọai của vợ tôi dọn về ở chung với mẹ và vợ tôi, rồi ông Cóc của vợ tôi cũng qua đời. Tính đến thời điểm hiện tại thì cũng gần 25 năm trôi qua rồi. Còn ông bà ngọai của vợ tôi thì có tất cả 10 người con, mẹ vợ tôi thứ 5. Quan điểm của bà ngọai là mẹ tôi cứ việc ở đến khi chết thì thôi chứ không muốn cho mẹ tôi bất cứ phần đất nào, còn đất đai nhà cửa sẽ giao lại cho cậu Út đứng tên hết. Vì vậy, bà ngọai đã sang tên theo hình thức cho tặng và cậu Út của vợ tôi là người đứng tên. Mẹ vợ tôi thấy như vậy là quá bất công, vì mẹ vợ tôi đã sống ở đây và bỏ biết bao công sức để xây dựng cải tạo mới đựơc như bây giờ nhưng lại không được hưởng gì, còn cậu Út thì từ nhỏ do hoàn cảnh gia đình nên chủ yếu sinh sống ở nơi khác lại được hưởng hết gia sản. Chính vì vậy, mẹ vợ tôi đã yêu cầu bà ngọai cũng như anh chị em trong nhà xem xét lại. Sau đó, gia đình đồng ý cho mẹ tôi 1 miếng đất vườn nhưng vì lý do mẹ vợ tôi chỉ có mình vợ tôi là con duy nhất nên thay vì cho mẹ vợ tôi thì sẽ sang tên cho vợ tôi đứng tên luôn, còn 1 miếng đất vườn và 1 miếng đất để ở thì cậu Út của vợ tôi vẫn đứng tên. Sự việc tiến hành như dự định nhưng vào ngày hẹn lên công an xã để ký tên sang nhượng lại quyền sử dụng đất thì phát sinh thêm một vấn đề mới như sau: do 2 miếng đất vườn có chung một sổ hồng nên khi làm giấy sang nhượng,cán bộ xã có hỏi cậu Út của vợ tôi là có cho luôn miếng vườn còn lại không,thì cậu Út đã đồng ý và ký tên cho luôn 2 miếng đất vườn với điều kiện đây là đất ông bà tổ tiên sẽ truyền từ đời này sang đời khác chứ không được mua bán! Sau đó, mẹ vợ tôi đầu tư trồng cam quýt ở miếng vườn mà lúc trước cả nhà đồng ý cho vợ tôi, còn miếng vườn kia vẫn để không, sự việc này xảy ra cách đây khoảng 2 năm. Cách đây vài tháng, mẹ vợ tôi lại tiếp tục đầu tư trồng cam quýt trên miếng vườn mà cậu Út tự cho thì bị dì 8 đến nhà chửi và cầm gậy đuổi đánh vì dám trồng trọt ở khu vực mồ mả tổ tiên (do trên miếng vườn này có 2 cái mả của ông Cóc và bà Cóc). Lúc này, cậu Út và một số anh chị em khác trong nhà mới lên tiếng kêu mẹ vợ tôi bắt buộc vợ tôi phải trả lại miếng vườn có phần mả của ông Cóc và bà Cóc cho cậu Út của tôi, nếu không sẽ thưa kiện công an để lấy lại cả 2 miếng vườn luôn! Mẹ vợ tôi nghe nói vậy thì thấy lo sợ sẽ mất hết công sức mấy chục năm qua nên mới chấp nhận trả lại phần đất mà cậu Út đã tự cho sau này,nhưng kèm theo 1 điều kiện là: cậu Út phải đền bù cho mẹ vợ tôi số tiền mà mẹ vợ tôi đã bỏ ra để cải tạo đất chuẩn bị trồng cam quýt!
Vậy Quý luật sư vui lòng cho tôi hỏi: Mấy cậu, mấy dì của vợ tôi kiện để lấy lại 2 miếng vườn luôn là có đúng luật pháp không? (hiện giờ cả 2 miếng vườn vợ tôi đều đứng tên trên sổ hồng rồi) Và mẹ vợ tôi yêu cầu bồi thường số tiền đã bỏ ra để dự định trồng cam quýt như vậy có đúng pháp luật không?
Quý luật sư cho tôi hỏi thêm là: ngôi nhà hiện giờ mẹ vợ tôi đang ở là của cậu Út tôi đứng tên,còn mẹ vợ tôi là chủ hộ và chỉ có mình mẹ vợ tôi trong hộ này thôi thì cậu Út của vợ tôi có quyền đuổi mẹ vợ tôi ra khỏi nhà khi có tranh chấp xảy ra không? (trong quá trình sinh sống tại ngôi nhà này, mẹ vợ tôi đã bỏ nhiều công sức tiền của để xây sửa và có giữ lại một số hóa đơn chứng từ)
Kính mong quý luật sư tư vấn giúp đỡ gia đình tôi! Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến VPLS GIA ĐÌNH, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc kiện đòi lại đất
Theo thông tin bạn cung cấp, khi gia đình vợ bạn và Cậu út của vợ bạn đến UBND xã để làm thủ tục sang tên đất đai thì Cậu út đã đồng ý sang nhượng cho vợ bạn 2 mảnh đất vườn với điều kiện đây là đất ông bà tổ tiên sẽ truyền từ đời này sang đời khác chứ không được mua bán. Và mẹ vợ bạn đã đầu tư trồng một số cây ăn quả trên phần diện tích đất đó.
Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, khi mẹ bạn tiếp tục đầu tư trồng cây thì bị các cậu và dì của vợ bạn không cho trồng và đòi lại 2 mảnh đất vườn đó. Việc các cậu, dì của vợ bạn đòi lại đất như vậy là không có căn cứ pháp luật.
Tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”.
Như vậy, vì 2 mảnh đất trên đã được sang tên cho vợ bạn và đã có sự xác minh, chứng thực của chính quyền địa phương nên vợ bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt 2 mảnh đất đó, gia đình vợ bạn không có quyền đòi lại phần diện tích đất đó.
Thứ hai, về ngôi nhà hiện tại mẹ vợ bạn đang ở
Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cậu Út của vợ bạn nên cậu Út là chủ sử dụng của mảnh đất mà mẹ vợ bạn đang ở và có các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu mẹ vợ bạn đã xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó thì mẹ bạn có quyền đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải có sự thỏa thuận với cậu Út vợ bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật.
Khi đăng ký quyền sở hữu nhà trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của cậu Út vợ bạn thì mẹ vợ bạn cần cung cấp giấy tờ sau (theo Khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở):
“a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;
...."
Tại khoản 4, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định trên, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Trong trường hợp không thỏa thuận được với cậu Út vợ bạn về việc đăng ký quyền sở hữu căn nhà đó hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà thì mẹ vợ bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết và tính tới quyền lợi của mẹ vợ bạn đối với căn nhà đó. Mẹ vợ bạn có quyền yêu cầu cậu Út thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây và công sức chăm sóc, cải tạo mảnh đất cũng như những chi phí sử dụng đất mà mẹ bạn đã nộp trong thời gian sinh sống....
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|