1.
Tranh chấp về đất đai khi mua bán không có hợp đồng, không công chứng, chứng
thực?
Nội dung câu hỏi: E xin chào luật sư
ạ, gia đình e hiện nay có một vấn đề đất đai rất khó giải quyết, vì thế e kính
mong luật sư tư vấn giúp e về vấn đề này ạ. Vấn đề là ba mẹ em có mua một lô
đất của gia đình nhà người bạn, vì tin tưởng người bán và thiếu hiểu biết về
luật pháp nên ba mẹ em chỉ thực hiện các thủ tục mua bán bằng giấy tờ viết tay,
có chữ kí của hai bên mua bán và chữ kí của người làm chứng (người làm chứng
làm trưởng khối ở nơi mà người bán đất ở). Và không đem ra chính quyền để công
chứng. Tuy nhiên, khi đã đưa đủ số tiền là hơn 200 triệu, người bán đất không
đưa sổ đỏ cho gia đình e bởi lí do là sổ đỏ của họ đã gửi ở ngân hàng và chưa
lấy về được, lô đất mà ba e mua là vào năm 2012, qua nhiều năm ba e lên nhà đó
yêu cầu gia đình bên đó đưa sổ đỏ nhưng bên đó trốn tránh, viện đủ lí do và
không đưa. Ba e có lên ủy ban phường để nhờ giải quyết vụ việc nhưng không giải
quyết được vì không có Con Dấu Của Chính quyền. Hiện tại gia đình e đang rơi
vào tình cảnh bế tắc và không biết giải quyết vụ việc như thế nào, ba mẹ e đã
phải làm nũng rất vất vả để kiếm được số tiền đó nhưng giờ lại có nguy cơ mất
trắng số tiền, ba mẹ càng ngày càng trở lên rất buồn rầu và ngày càng tổn hại
về tinh thần cũng như sức khỏe vì phải lo lắng về vấn đề đó. Vì thế e kính mong
luật sư có thể tư vấn giúp gia đình em, Làm thế nào để lấy được bìa đỏ lô đất
đó, và liệu gia đình e có thể kiện người bán vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
được không? E rất mong nhận được trả lời của luật sư. Xin chân thành cảm ơn
luật sư!
Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin
tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với thắc mắc
của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đươch thực hiện như
sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các
tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp
xã.”
Như vậy, căn cứ theo quy định của
pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản và phải được công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Việc bố mẹ bạn mua một lô đất của người bạn mà không làm hợp đồng mua bán,
không công chứng, chứng thực các giấy tờ liên quan đến việc mua bán là không
phù hợp với quy định của pháp luật.
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy
định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như
sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định
điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập
theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà
một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập
bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một
bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì
theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực
của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công
chứng, chứng thực.”
Theo quy định của pháp luật thì các
hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì được coi là vô hiệu, tuy
nhiên với trường hợp của gia đình bạn do bố mẹ bạn đã trả toàn bộ số tiền mà
hai bên đã thỏa thuận nên thuộc vào trường hợp một bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó trong trường hợp này bố mẹ bạn có quyền
yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán này. Khi có quyết định
công nhận của Tòa án đối với giao dịch này thì coi như hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bên bán có hiệu lực pháp luật, các bên phải
có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những thỏa thuận đã giao kết. Bố mẹ bạn đã trả
tiền thì bên bán có nghĩa vụ giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
làm thủ tục sang tên. Nếu trong trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ của
mình gây thiệt hại cho bên mua thì gia đình bạn có thể khởi kiện lên Tòa án
nhân dân cấp quận, huyện nơi bên bán cư trú để buộc bên bán phải thực hiện
nghĩa vụ, đảm bảo quyền và lợi ích cho gia đình bạn.
Về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản,
bạn có thể tham khảo bài viết sau: Phân tích về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
2.
Đất hết thời hạn sử dụng đất có được chuyển nhượng hay không?
Câu hỏi: “Gia đình tôi đang sử dụng
2.000m2 đất trồng cây lâu năm và đã được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, trong Sổ đỏ ghi
thời hạn sử dụng đất đến năm 2025. Nay tôi muốn bán mảnh đất đó cho người khác.
Vậy, cho tôi hỏi khi thời hạn sử dụng đất sắp hết thì có được bán mảnh đất đó
không và tôi có phải làm thủ tục gia hạn trước khi bán không?".
Thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại là
sử dụng ổn định lâu dài và có thời hạn. Có thời hạn sử dụng thường là 50 hoặc
70 năm. Vậy, sắp hết thời hạn sử dụng đất thì người dân có được bán không?
Người sử dụng đất được thực hiện
quyền chuyển nhượng (người dân thường gọi là bán đất) khi có đủ các điều kiện
theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Điều kiện 1. Có Giấy chứng nhận
(gọi tắt là Sổ đỏ);
- Điều kiện 2. Đất không có tranh
chấp;
- Điều kiện 3. Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Điều kiện 4. Trong thời hạn sử
dụng đất.
Như vậy, trong Sổ đỏ của hộ gia đình
anh ghi thời hạn sử dụng đất đến năm 2025 nên thửa đất của anh vẫn trong thời
hạn sử dụng đất. Hộ gia đình anh được quyền chuyển nhượng nếu thửa đất đó không
có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai
2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm
của hộ gia đình, cá nhân là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất với thời
hạn là 50 năm.
Theo đó, vì thời hạn sử dụng đất
được ghi trong Sổ đỏ là năm 2025 nên anh không làm thủ tục gia hạn. Người nhận
chuyển nhượng (người mua đất của gia đình anh) mà trực tiếp sản xuất nông
nghiệp nếu có nhu cầu sử dụng thì được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm.
Kết luận, trong trường hợp của anh
do đất vẫn còn hạn sử dụng nên anh vẫn có quyền bánnếu đủ điều kiện và toàn bộ
thành viên trong gia đình là người có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn
bản có công chứng hoặc chứng thực. Anh không phải làm thủ tục gia hạn quyền sử
dụng đất vì khi hết thời hạn sử dụng nếu người mua trực tiếp sản xuất nông nghiệp
thì được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm khi có nhu cầu.
3.
Các trường hợp không cần gia hạn quyền sử dụng đất?
Trường hợp không cần gia hạn quyền
sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận,
nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục
sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời
hạn sử dụng đất, cụ thể là:
• Thời hạn giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5
Điều 129 của Luật đất đai 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng
đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết
thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn
quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật đất đai 2013. Thời hạn sử dụng đất được
tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng
10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn
giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn!.
|