Hiện nay trên thị trường đang bùng nổ và giao bán rất phổ biến các loại hình bất động sản về condotel, resort villa và officetel. Trong tương lai các loại hình bất động sản này có thể sẽ trở thành một xu thế phát triển và đầu tư. Tuy nhiên đã có nhiều nhà đầu tư than phiền bởi vì trước khi mua đã không tìm hiểu cặn kẽ tính pháp lý của 03 loại hình bất động sản này, làm ảnh hưởng xấu đến kết quả đầu tư. Do vậy, để giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn, tôi xin phân tích về tính pháp lý của 03 loại hình bất động sản này như sau:
Condotel, resort villa và officetel được hiểu là gì?
+ Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”.
+ Tương tự, “resort villa”là từ ghép của tiếng Anh được dịch và được hiểu bằng tiếng Việt là “biệt thự du lịch”.
+ Còn “officetel” cũng là từ ghép bằng tiếng Anh giữa hai từ “office và hotel”, tức là căn hộ lai giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng làm việc, còn gọi là “văn phòng kết hợp lưu trú”
Các quy định của pháp luật hiện hành về Condotel, resort villa và officetel
Đối với Condotel và Resort villa
Căn cứ Điều 48 Luật du lịch 2017 và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 thì biệt thự du lịch và căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch và được mô tả theo luật như sau:
+ Biệt thự du lịch có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
+ Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Ngoài quy định trên, thì không có thêm quy định và hướng dẫn khác của pháp luật về 02 loại hình condotel và resort villa này.
Đối với Officetel
Căn cứ Khoản 3 Điều 3 của Luật nhà ở 2014 có định nghĩa và phần chia nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Tuy nhiên, cách hiểu “nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” phải hiểu là cả tòa nhà được phân chia khu vực riêng biệt có căn hộ để ở và khu vực riêng biệt có văn phòng dành cho mục đích kinh doanh trong cùng một tòa nhà, mà không thể hiểu là từng căn hộ chung cư có thể vừa để ở và vừa làm văn phòng kinh doanh. Điều này, phù hợp với điểm d, khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014 về Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Ngoài quy định trên, thì cũng không có thêm quy định và hướng dẫn khác của pháp luật về loại hình bất động sản officetel.
Phần tích bản chất và tính pháp lý của Condotel, resort villa và officetel theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay
Tư nội dung nêu trên, có thể xác định “Chưa có khung pháp lý cụ thể về codotel, resort villa và officetel”. Các quy định pháp lý chung về ba loại hình này mới chỉ dừng lại bằng việc tạo lập tài sản của chủ đầu tư (người phát triển dự án bất động sản) được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, nhưng không quy định rõ ràng cụ thể. Và người được công nhận sở hữu hợp pháp về mặt pháp lý vẫn là chủ đầu tư, còn việc tách ra và chuyển nhượng từng condotel, resort villa hoặc officetel cho các khách mua lẻ để đầu tư kinh doanh hoặc sử dụng riêng thì chưa được pháp luật quy định.
Vấn đề ở chỗ, nếu chưa có khung pháp lý cụ thể, thì việc mua bán, chuyển nhượng 03 loại hình bất động sản trên có hợp pháp và được pháp luật công nhận không?
Quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm việc mua bán/chuyển nhượng condotel, officetel và resort villa. Thực tế, chủ đầu tư vẫn đang bán/chuyển nhượng cho nhà đầu tư có nhu cầu, nhưng việc mua bán/chuyển nhượng này đang bị hạn chế do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện và công nhận cho người mua sở hữu riêng về mặt pháp lý. Mặt khác, so với một căn hộ hoặc bất động sản là nhà phố bình thường, thì người mua (người sở hữu) có rất nhiều hạn chế về quyền của mình so với nhà phố và căn hộ để ở bình thường, cụ thể có thể tham khảo Bảng so sánh bên dưới
Bảng so sánh pháp lý và những hạn chế của condotel, officetel và resort villa so với căn hộ/nhà phố bình thường
| STT | Nội dung so sánh | Condotel và resort villa | Officetel | Căn hộ/nhà ở bình thường |
| 1 | Loại đất để xây dựng | Đất thương mại, dịch vụ | Đất thương mại, dịch vụ | Đất ở |
| 2 | Thời hạn sở hữu
(Điều 125, Điều 126 Luật đất đai) |
50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | Lâu dài (không giới hạn) |
| 3 | Mục đích sử dụng | Để cho thuê, phục vụ khách du lịch, lưu trú (Điều 48 Luật du lịch) | Làm văn phòng kinh doanh và kết hợp lưu trú
(chưa có quy định cụ thể) |
Để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt |
| 4 | Thủ tục quản lý hành chính về dân cư; | Thực hiện thủ tục thông báo lưu trú | Thực hiện thủ tục thông báo lưu trú | Được thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú hoặc thường trú |
| 5 | Giấy tờ pháp lý được công nhận | Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán
(Đang chờ khung pháp lý) |
Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán
(Đang chờ khung pháp lý) |
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất |
| 6 | Quyền của chủ sở hữu: Cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. | Bị hạn chế
(Đang chờ khung pháp lý) |
Bị hạn chế
(Đang chờ khung pháp lý) |
Không bị hạn chế (thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành) |
| 7 | Giá trị bất động sản biến động theo thời gian | Sở hữu càng lâu càng giảm giá trị do bất động sản xuống cấp và thời hạn sở hữu bị rút ngắn | Sở hữu càng lâu càng giảm giá trị do bất động sản xuống cấp và thời hạn sở hữu bị rút ngắn | Không bị ảnh hưởng hoặc tăng, giảm giá trị theo biến động của thị trường |
| 8 | Về khung pháp lý | Chưa rõ ràng | Chưa rõ ràng | Rõ ràng |
Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí....
LS TRẦN MINH HÙNG
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
