1.
Giao
dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi
ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động
vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thể
tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được
trả chậm, trả dần với giá thấp. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có các
quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành tương lai; quy định về trách nhiệm,
nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng và quy định về chế tài xử lý đối với các
hành vi vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng nhưng thực tiễn áp dụng
còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, còn nhiều vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho
khách hàng và cả nhà đầu tư. Do đó, việc đánh giá một số quy định về mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành để góp phần hoàn thiện
pháp luật về lĩnh vực này là rất cần thiết.
Một số bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai kể đến như sau:
Thứ
nhất, về quy định pháp luật
Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảo
lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc
gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao
hơn.
Thứ
hai, về thực tiễn thi hành pháp luật
Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở
hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận
nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa
thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn
hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở
lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn
chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Hay liên quan đến các quy định về
quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua
nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá
hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định
chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp
nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi
phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp
này. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu
kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào
tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng
thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của
người mua cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người
mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường
thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của
mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá.
Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện
nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp
lý.
2.
Khác
với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy định
chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo
lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ
đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê
mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và
các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp
đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng
và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu
tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn
huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc
không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách
hàng.
Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm
soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu
tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của
khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư…
theo tiến độ thi công công trình. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy định
ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán
nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng
cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người
thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác
bảo lãnh dự án. Thực tiễn, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản
hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân
hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định
năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp,
doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi,
vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.
Do đó, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các
bên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung
trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần phải thắt chặt quy
trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ
thống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc không
cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện
hồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không
phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành. Bên
cạnh đó, pháp luật cần mở rộng phạm vi các đối tượng được thực hiện bảo lãnh
cho các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả chi
nhánh ngân hàng nước ngoài hay những tổ chức tín dụng khác nếu họ đủ tiềm lực
và khả năng thực hiện các hoạt động này.
3.
Giải
pháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai như sau:
Thứ nhất, giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai hiện nay nhìn
chung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp
KDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến
môi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát
của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch
và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký
kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham
gia giao dịch.
Thứ hai, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành
trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời
gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để
thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trường
bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Cần phải xây dựng, hoàn
thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng,
kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài
chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng
hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản,
quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…
Đặc biệt, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được
kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua
chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phải
có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ
quan chức năng.
Cuối cùng, về bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển
khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh
chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng
mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.
Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để
vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất
khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải
chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ
bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo
lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Không những thế, còn có mâu thuẫn về pháp luật. Theo Thông tư số
07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015
thì ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua
bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng
cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ
hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo
lãnh dự án. Vì vậy, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện
quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng
tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng
vốn của khách hàng. Tuy nhiên, có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải có
bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tương
lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN MUA BÁN NHÀ Ở CĂN HỘ TRÊN HTV
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|