|
NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải hiểu rõ những điều sau.
Năng lực chủ đầu tư dự án: Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.
Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ 01/01/2007 mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn, tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.
Người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …
Hồ sơ pháp lý: Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh, thì tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.
Đặc biệt, người mua cần phải biết theo Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM thì các dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004) thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán. Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn ít nên đã có những chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn. Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật không thể bảo vệ được người mua.
Người mua cũng cần phải chú ý đến Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại các vùng ven.
Hiện nay, các chủ đầu tư thường mua đất từ trong dân và lập dự án tách thửa và chia thửa không đúng như quy định, cũng như chưa đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Do đó, giá đất nền rẻ tuy có một sức hút lớn, nhưng cũng đừng vì thế mà người mua bỏ qua tính pháp lý của dự án mà mình đã chọn.
Thanh toán: Dĩ nhiên một khi đã muốn đầu tư thì bạn đã có một số vốn nhất định, nhưng lưu ý thêm những điều sau cũng sẽ không thừa để thương lượng được giá cả chính xác.
– So sánh tương quan giá cả BĐS đã chọn với các bất động sản tương đương.
– Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
– Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường thì ngân hàng chỉ hỗ trợ khi người mua có nguồn thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi quyết định đầu tư.
Thay đổi quy hoạch: Dù người mua đã rất chú ý đến sự thay đổi quy hoạch qua việc mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng, song thay đổi quy hoạch là vấn đề thường thấy, quy hoạch có thể làm tăng diện tích phát sinh hoặc làm giảm đi diện tích đã có như hợp đồng, lúc đó giá thành và chi phí sẽ là vấn đề cần phải thương lượng rõ ràng giữa đôi bên.
Hợp đồng: Hợp đồng chính là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm. Chính vì vậy mà nội dung hợp đồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào, …
Một vấn đề riêng biệt trong hợp đồng dành cho người mua đất nền với nhu cầu ở thực sự là xem xét thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Nếu như có chủ đích mua đất nền để xây nhà thì người mua nên tránh mua lại những nền đất đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư cũng như thiết kế chung của dự án.
Tâm lý đám đông: Nguyên tắc cuối cùng mà chúng tôi muốn các bạn lưu ý chính là đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Trong đầu tư cũng vậy, để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.
Chọn mua đất
Mua đất không thể quyết định nóng vội được. Bạn cần thời gian để nghiên cứu tổng thể thị trường cũng như chọn lựa những vị trí cụ thể. Bạn cũng nên dành thời gian nghiên cứu các công ty tư vấn trên thị trường – những tư vấn đúng đắn của các chuyên gia sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Đầu tư thời gian cho những nghiên cứu, tìm hiểu sẽ giúp bạn tránh được rất nhiều rắc rối sau này cũng như những sai lầm khiên bạn tốn kém những khoản không cần thiết.
Khi mua đất nên lưu ý:
Diện tích
Chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài: (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.
Môi trường
Chung quanh trước đó là gì, nếu là đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt.
Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
Lô đất không nên chọn
Đối diện với ngã ba đường, lô đất ở góc đường vì sẽ mất Thanh long hay Bạch hổ (theo trường phái Loan đầu), lô đất có hình cánh cung như luỡi dao hướng vào nhà (thường gặp khi đường cong hay trong đường cùng)
Hướng
Trong việc chọn hướng, quan niệm chọn theo tuổi của người chủ gua đình chưa hẳn đã quan trọng bằng tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường. Một mảnh đất dẫu theo “thầy địa lý” là cực kỳ phát đạt, ăn nên làm ra nhưng cửa chính mở thẳng về hướng tây, hứng chịu toàn bộ ánh nắng mặt trời gay gắt buổi chiều, thì chủ nhà phải chịu đựng sự ngột ngạt, nóng bức trước tiên! Còn nếu thực hiện theo lời dặn của ông bà ta “ lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng nam” thì khỏi phải nói rồi, vì hướng nam hay đông nam là hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho các căn nhà ở nước ta.
Nhìn ra cảnh quan chung, người ta ai cũng thích vị trí giao thông thuận lợi, đường trước nhà rộng rãi và thẳng. Các căn nhà đã xây theo hàng lối, trật tự, chứng tỏ trình độ dân trí và an ninh, an toàn cao trong khu vực. Nếu bạn không có ý định dịch chuyển nhiều, bạn hãy cân nhắc đến một tương lai gần, dự kiến những sự thay đổi trong khoảng thời gian 5-10 năm hoặc lâu hơn đối với nhu cầu của gia đình. Nếu bạn là công chức nhà nước lại cần xét đến vị trí gần chỗ làm, sẽ giúp bạn nhiều trong điều kiện giao thông tương lai chưa mấy sáng sủa.
Thiết kế bên trong cũng rất quan trọng, vì vậy khi mua lô đất, nên xem hướng trước và so với sơ đồ (floor plan) của nhà thì có thể biết nhà này có năng lượng tốt hay xấu tọa lạc ở cửa chính, ở bếp hay ở các phòng ngủ, có phạm phong thủy hay không… Nếu phạm thì có thể giảm thiểu hay hóa giải được không, nếu không thì có thể đổi sơ đồ bên trong đôi khi sẽ đem lại một sự tốt đẹp hơn.
Pháp lý
Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước.
Địa chất
Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|
