1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền
dự án
– Cơ sở pháp lý: Điều 194
Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau
khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài
chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền.
Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm
hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn
đề pháp lý quan trọng.
– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán
đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người
mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng
căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này,
thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến
hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên
việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật
rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là
chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ,
cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp
lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi
dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều
cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do
UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND
cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
2.Các lưu ý khi mua đất nền dự án
Trong
nhiều năm qua thị trường đất nền có thể nói là hấp dẫn và bền vững nhất với
nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi phân khúc này vừa túi tiền, tính
thanh khoản cao, lợi nhuận cao. Nhưng ở mặt trái của mua đất nền thì cũng đầy
rủi ro, biết bao người “thả gà ra đuổi” – tiền thanh toán rồi mà hàng năm nền
không có, đòi lại tiền không được, chủ đầu tư bỏ trốn, nhiều người tay trắng
sau bao năm tích cóp tiết kiệm tiền rồi bỏ vào đất nền. Nhằm phòng tránh rủi ro
và gặt hái thành công khi đầu tư đất nền để kiếm tiền hoặc mua đất xây nhà ở
thành công các bạn cần khắc ghi ba nguyên tắc
vàng, như sau:
Thứ 1, Tìm hiểu tư cách pháp lý
của đơn vị chào bán
Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợp
đồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất
(cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp
đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp
pháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trả
tiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.
Thứ 2, Tìm hiểu quy hoạch và hạ
tầng của thửa đất phân lô bán nền
Thường thì chủ đất có lô đất lớn muốn tách thành nhiều thửa nhỏ để
bán được giá cao. Nhưng để được phép tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện về
kết nối hạ tầng (đường, điện, nước) và quy hoạch của thửa đất đó. Nhiều thửa
đất hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặc
nuôi trồng thủy sản cũng được phân lô và chào bán. Nhưng mấu chốt là thửa đất
đó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang thì sẽ
được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở (lên thổ cư). Ngược lại, dù thửa
đất đó đang là đất ở ghi trong sổ đỏ nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viên
cây xanh…thì cũng không được phép phân lô bán nền. Tóm lại, chỉ khi bạn có
thông tin quy hoạch chính xác thửa đất đó đủ điều kiện được phép phân lô bán
nền (đất ở) thì hãy quyết định đầu tư.
Thứ 3, Tìm hiểu nội dung Hợp đồng
mẫu trước khi đặt cọc
Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:
Bước
1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.
Thông thường khu đất lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng
(đường, điện, nước) nhưng các môi giới có những sơ đồ thửa phân lô rất hấp dẫn,
hứa hẹn thời hạn rất ngắn (4-6 tháng) là xong hạ tầng và ra công chứng để người
mua yên tâm xuống cọc. Hợp đồng đặt cọc thường rất sơ sài, thường là: vị trí,
diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Bước
2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.
Hầu hết các chủ đất dùng chiêu thu tiền trước của khách hàng để
làm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…nên ngay khi ký hợp đồng thì khách hàng
phải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều đáng nói nhất ở bước này là nội dung
hợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Ví dụ: khi nào (ngày…/…/….) thì tiến
hành công chứng sang nhượng đất nền, trường hợp không thực hiện được thủ tục
tách thửa đúng hạn? hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp của
khách hàng được xử lý thế nào (tiền gốc, tiền lãi, tiền phạt)?
Bước
3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Khi khu đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêng
từng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sang
tên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện được bước 3 này thì quyền
lợi của khách hàng đã được bảo đảm.
Trong 03 bước nêu trên thì rủi ro cho khách hàng tập trung tại
bước 1 và bước 2, có rất nhiều khách hàng đến với chúng tôi khi giao dịch đổ
vỡ, chủ đất không thực hiện được dự án đúng tiến độ, thì đọc hợp đồng thấy mới
“tá hỏa” khi nội dung hợp đồng hoàn bất lợi cho mình và sau hàng năm bỏ tiền tỷ,
giờ chỉ mong lấy lại tiền gốc cũng không được. Để tránh khỏi bẫy “bút sa gà
chết” thì khách hàng cần phải biết được nội dung hợp đồng ký với chủ đất (mẫu
hợp đồng) ngay từ khi tìm hiểu về dự án và trước khi đặt cọc tiền.
Trong thời buổi thị trường đất nền hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn đầy
rủi ro thua lỗ, thì trước khi muốn kiếm tiền cần phải có giải pháp tránh “tiền
mất, tật mang” như đã chia sẻ với các bạn ở trên. Tôi tin tưởng rằng khi các
bạn áp dụng chính xác ba nguyên tắc vàng nêu trên cùng với sự lựa chọn chính
xác vị trí khu đất và thời điểm thị trường thì việc kiếm nhiều tiền từ đầu tư
đất nền là không khó. Nếu bạn chưa nhiều kinh nghiệm, gặp khó khăn khi thực
hiện thì tốt nhất là nhờ sự cố vấn của các chuyên gia, luật sư chuyên về bất
động sản hỗ trợ điều này là chìa khóa quan trọng để giúp bạn thành công.
Luật sư Trần
Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,
luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên
môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên
nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi
quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công
bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và
những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào
chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên
đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và
phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy
hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia
đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải
oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho
thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh
Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có
nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin
tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các
Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền
hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,
SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,
Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên
Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời
sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân
dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật
TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,
Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy
tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh
nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN
LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn
Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|