1. Không phải vợ chồng có được đứng tên chung sổ đỏ ?
Câu hỏi: Tôi cùng hai người bạn có
góp tiền mua một mảnh đất. Tôi muốn biết thủ tục để đảm bảo quyền lợi và tránh
xảy ra tranh chấp sau này. Nếu không là vợ chồng thì có được đứng tên chung
trên sổ đỏ không?
Luật sư Gia Đình trả lời:
Vấn đề bạn hỏi, thực tiễn đã từng
xẩy ra tranh chấp, việc chứng minh để đòi lại quyền lợi là rất khó, bởi lẽ vì
là bạn bè quá tin tưởng nhau nên quá trình mua bán góp tiền mua đất không có
giấy tờ biên nhận, nhà đất lại đứng tên một người, sau đó người ấy lại bán nhà
đất. Do vậy, để tránh được mâu thuẫn xảy ra sau này, chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất: Trước khi ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ba bạn nên ký biên bản thỏa thuận về việc góp vốn mua
đất, trong nội dung biên bản có nói rõ số tiền mua đất; số tiền cụ thể mỗi
người đóng góp mua; quyền và nghĩa vụ các bên; cam kết về việc đứng tên; sử
dụng; định đoạt. Biên bản này nên có người làm chứng;
Thứ hai: Cả ba bạn cùng có tên trong
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký công chứng xong thì các
bên tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu
đã ký được hợp đồng chuyển nhượng đứng tên ba bạn bên nhận chuyển nhượng thì
không cần phải làm biên bản thỏa thuận nêu trên. Việc làm biên bản nêu trên chỉ
đặt ra nếu mua chung đất nhưng chỉ đứng tên một người vì biên bản này là căn cứ
để đòi lại quyền lợi nếu sau này người đứng tên bán mất tài sản.
Như vậy, việc các bạn cùng góp tiền
mua chung đất thì sẽ được đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Do đó, không phải chỉ là vợ chồng mới được đứng tên chung. Việc vợ
chồng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sở hữu chung hợp
nhất còn việc sở hữu của các bạn là sở hữu chung theo phần.
2.
Thủ tục 2 người cùng đứng tên sổ đỏ
Sổ đỏ đứng tên 2 người là trường hợp
rất phổ biến ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, để hoàn thành nhanh và chính xác
nhất các thủ tục pháp lý liên quan, anh/chị cần phải biết những quy định mới
nhất.
Theo luật đứng tên sổ đỏ mới nhất, 1
sổ đỏ có thể đứng tên nhiều người (dưới hình thức đồng sở hữu) và mỗi người sẽ
được cấp 1 giấy chứng nhận, quyền đối với nhà đất sẽ tương đương nhau.
Các trường hợp sổ đỏ đứng tên 02
người
Đối với sổ đỏ đứng tên 2 người sẽ có
2 trường hợp cơ bản sau đây:
- Trường hợp 1: 2 người là vợ chồng
hợp pháp
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34
Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung
của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất phải ghi
tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Nếu muốn thay đổi từ 1 người đứng
tên sổ đỏ sang cả vợ và chồng đứng tên sổ đỏ, pháp luật cho phép vợ, chồng có
quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Sổ đỏ để ghi tên của cả vợ và
chồng. (Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, Khoản 2 Điều 12 Nghị định
126/2014/NĐ-CP)
- Trường hợp 2: 2 người không phải
là vợ chồng mà là 2 người chung tiền mua 1 mảnh đất hoặc 2 người cùng được thừa
kế, cho tặng,...
Với trường hợp này, thủ tục đăng
đăng bộ (thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ) sẽ thực hiện theo nguyên tắc chung, cấp sổ
đỏ ghi tên các đồng sở hữu.
Trên sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Quyền hạn của 2 người
sẽ như nhau, mọi quyết định về nhà đất, tài sản trên đất phải có sự đồng ý của
2 bên.
Toàn bộ quy trình và thủ tục 2 người
cùng đứng tên sổ đỏ
Hồ sơ làm thủ tục 2 người cùng đứng
tên sổ đỏ
Đối với vợ chồng:
• Sổ hộ khẩu (hoặc Giấy đăng ký kết
hôn)
• Giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp
có 2 vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
• Giấy tờ tặng cho hoặc thừa kế
chung
• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng
nhận theo Mẫu số 10/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Đối với 2 người không phải vợ chồng:
• Giấy tờ các nhân: chứng minh nhân
dân, thẻ căn cước
• Các giấy tờ chứng minh: Hợp đồng
mua bán nhà đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất chung.
• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng
nhận theo Mẫu số 10/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Quy trình thủ tục 2 người cùng đứng
tên sổ đỏ
Sau khi hoàn tất hồ sơ, hồ sơ sẽ
được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận 1 cửa.
(Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ,
chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ
phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy
định.)
Phía cơ quan tiếp nhận hồ sơ có
trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho
người nộp hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
những nhiệm vụ sau:
• Bước 1: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận
vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.
• Bước 2: Lập hồ sơ trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
• Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Sau khi có kết quả, Văn phòng đăng
ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao
đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3.
Mua đất có bắt buộc vợ và chồng cùng ký tên trong hợp đồng không?
Xin chào VP luật sư Gia Đình ! Xin
hãy trả lời giúp tôi 1 số câu hỏi sau:Vợ chồng tôi muốn mua 1 miếng đất, nhưng
hiện tại tôi đang làm việc ở nước ngoài.1. Nếu việc ký két hợp đồng mua bán tôi
không tham giá ký có được không?2. Nếu tôi về VN được 03 ngày thì có thể hoàn
thành thử tục mua bán không? Tôi xin cảm ơn.
Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi
đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau
1. Quy định về việc nhận chuyển
nhượng QSDĐ
Căn cứ quy định tại Điều 35 Luật hôn
nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ
chồng phải có sự thỏa thuận của hai vợ chồng còn trường hợp tạo lập tài sản là
bất động sản thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không
bắt buộc phải có sự thỏa thuận đồng ý của vợ và chồng. Vợ bạn vẫn có thể thực
hiện hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không cần có chữ ký của bạn.
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải
có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của
pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu
nhập chủ yếu của gia đình."
Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền có
thể yêu cầu có văn bản thể hiện ý kiến của bạn về việc xác định QSDĐ mà vợ bạn
nhận chuyển nhượng là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng để làm thủ
tục cấp Giấy chứng nhận đứng tên của cá nhân của vợ bạn hoặc đứng tên vợ chồng
bạn.
2. Thời gian thực hiện thủ tục nhận
chuyển nhượng QSDĐ
Để tiến hành thủ tục nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
cần thực hiện công chứng hợp đồng công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Thời hạn công chứng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng
2014 như sau:
"Điều 43. Thời hạn công chứng
1. Thời hạn công chứng được xác định
kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời
gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết
việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận
di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.
2. Thời hạn công chứng không quá 02
ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn
công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc."
Thời hạn hoàn thành hợp đồng công
chứng phụ thuộc vào tính phức tạp của nội dung hợp đồng cũng như việc chuẩn bị
các giấy tờ cho việc công chứng của các bên.
Sau khi hoàn thành hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ được công chứng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm
quyền để làm thủ tục đăng ký biến động về nội dung Người sử dụng đất. Thời gian
thực hiện việc đăng ký biến động khoảng 10-15 ngày kể từ thời điểm nộp đủ hồ
sơ.
Như vậy, không thể khẳng định được
rằng bạn có hoàn thành được thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian 3
ngày hay không.
Nếu bạn đang ở nước ngoài, không
thuận tiện để về Việt Nam thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì bạn có thể gửi Hợp đồng ủy quyền với nội dung ủy quyền cho vợ bạn
thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ với bên chuyển nhượng.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội
ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ
cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng
tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề
nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật
sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn
phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh
nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều
năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình
uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam
(VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư
vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao
Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc
Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và
Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa
Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố
ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động,
hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự
đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội
của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý
cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn!.
|