CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
ĐƠN KHÁNG CÁO
Kính gửi: TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CẦN GIUỘC – TỈNH LONG AN
Người kháng cáo:
Họ và tên :
Số CMND :
Thường trú :
Địa chỉ liên hệ :
Tôi là bị đơn trong vụ án tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với nguyên đơn là bà Vương Nhật Bình, sinh năm 1983, địa chỉ: số 325 Quốc lộ 50, tổ 13, khu phố 3, thị trấn Cần Giuộc, tỉnh Long An (theo Thông báo về việc thụ lý vụ án số: 71/TB-TLVA ngày 26/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc).
Chúng tôi kháng cáo: Toàn bộ bản án sơ thẩm mà Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc đã tuyên án vào ngày 18/12/2018.
Tòa sơ thẩm buộc tôi phải trả cho bà Vương Nhật Bình số tiền: 100.000.000 đồng mà bà Bình đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật, không có căn cứ, cơ sở để chấp thuận, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi.
Các lý do của việc kháng cáo là:
Về phẩn thủ tục tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm đã không tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử cho tôi, chỉ điện thoại cho tôi lên tham dự phiên tòa dẫn đến tôi không biết Hội đồng xét xử gồm những ai; Vắng mặt Kiểm Sát viên tại phiên tòa nhưng Tòa án không nêu vấn đề này trong phần thủ tục là vi phạm thủ tục tố tụng, không có sự giám sát hoạt động tố tụng của cơ quan kiểm sát dẫn đến tuyên một bản án tùy tiện, không khách quan, mang nặng yếu tố chủ quan của Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Trước khi xét xử Tòa án cấp sơ thẩm có gọi tôi lên và yêu cầu tôi ký khống vào một số giấy tờ có tiêu đề là Biên Bản Tống Đạt nhưng không ghi nội dung là tống đạt văn bản nào, tôi không hiểu biết pháp luật nên Tòa án nói sao thì tôi làm theo như vậy.
Về phần nội dung:
Thứ nhất, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Điều 366 và Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015 để cho rằng tôi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, làm cơ sở để xử ép tôi, tuyên tôi thua kiện là hết sức vô lý, tuyên một bản án mang nặng yếu tố chủ quan.
Điều 366 và Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015quy định:
“Điều 366. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và chuyển giao giấy tờ
1. Người chuyển giao quyền yêu cầu phải cung cấp thông tin cần thiết, chuyển giao giấy tờ có liên quan cho người thế quyền.
2. Người chuyển giao quyền yêu cầu vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.
Điều 443. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng
Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, Tòa án cần phải xét xem tôi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vậy thông tin ở đây là thông tin gì? Thông tin về thửa đất (tài sản) hay thông tin về quy hoạch? Nếu là thông tin quy hoạch thì phải xem xét đây là nghĩa vụ của tôi hay là nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng (người mua); thông tin quy hoạch có phải là thông tin cần thiết hay không? Luật có quy định thông tin cần thiết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả thông tin quy hoạch hay không? Mặt khác, Luật không quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của tôi (người bán).
Hơn nữa, vào ngày 18/10/2017 đã có trích lục quy hoạch của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giuộc thể hiện rằng: “Vị trí thửa đất không thuộc các khu vực quy hoạch dự án”. Đến ngày 23/01/2018, thì tôi và bà Vương Nhật Bình đã ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất, tức từ thời gian có trích lục quy hoạch đến thời gian ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất là 3 tháng 5 ngày nên trích lục quy hoạch ngày 18/10/2017 vẫn có giá trị và tôi cũng không biết được đất của tôi đang bị quy hoạch vì không có văn bản, giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền thông báo cho tôi biết là đất của tôi đang bị quy hoạch (vì theo nội dung Công văn số: 185/CN.VPĐKĐĐ ngày 11/7/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung rằng “chưa có thông báo thu hồi đất”).
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Bình (nguyên đơn) và chồng bà bình cũng thừa nhận rằng: sau khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 thì chiều cùng ngày bà Bình có nghe phong phanh là đất bị quy hoạch nên không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng. Như vậy, Giấy đặt cọc mua bán đất có trước thời điểm bà Bình biết được đất bị quy hoạch, việc bà Bình không tìm hiểu thửa đất mình chuẩn bị nhận chuyển nhượng có thuộc quy hoạch hay không là lỗi của bà Bình. Đúng ra, trước khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất bà Bình phải có nghĩa vụ tìm hiểu đối với tài sản mà mình dự kiến mua, tuy nhiên bà Bình lại không tìm hiểu nên lỗi này hoàn toàn thuộc về bà Bình. Tại sao Tòa án cấp sơ thẩm lại vận dụng sai quy định của pháp luật, áp đặt cho tôi không cung cấp thông tin để làm căn cứ duy nhất xử ép tôi.
Về phần nghĩa vụ cung cấp thông tin của tôi (người bán) thì tôi đã cung cấp cho bà Bình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL 600107, số vào sổ cấp GCN: CS 10304 ngày 03/10/2017 do UBND huyện Cần Giuộc cấp, đã được cập nhật sang tên tôi vào ngày 15/12/2017 (bản photo, đã đối chiếu bản chính). Thông tin trên Giấy chứng nhận này hoàn toàn phù hợp với thông tin tại Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018, tại phiên tòa sơ thẩm bà Bình (nguyên đơn) và chồng bà Bình (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) cũng đã thừa nhận về việc đã nhận, xem xét, đối chiếu giấy chứng nhận này. Như vậy, tôi đã hoàn thành phần nghĩa vụ cung cấp thông tin của mình, chuyển việc bà Bình không tìm hiểu thông tin quy hoạch trước khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 là lỗi của bà Bình.
Luật không có quy định, các bên không có thỏa thuận về nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) nên Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của tôi là có phần mang tính áp đặt, cố tình xử ép tôi.
Hơn thế nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận,
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, bà Bình và tôi hoàn toàn đủ năng lực hành vi dân sự, quyền sử dụng đất hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013 nên việc bà Bình và tôi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất (Hợp đồng đặt cọc) là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Việc bà Bình đang trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng nhưng lại tự ý đơn phương đòi lại cọc, không ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng đúng thời hạn như các bên đã thỏa thuận với lý do là đất bị quy hoạch là vi phạm thỏa thuận, vi phạm hợp đồng nên bị mất cọc là đúng với quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, cũng theo Giấy đặt cọc mua bán đất (Hợp đồng đặt cọc) các bên không có thỏa thuận nếu như đất bị quy hoạch thì bên bán sẽ trả lại cọc cho bên mua. Vì vậy, việc tự ý đòi lại cọc, không ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng đúng thời hạn như các bên đã thỏa thuận là lỗi của bà Bình và không có cơ sở để Tòa án chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà.
Thứ hai, căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, Công văn số 1213/KT&HT ngày 24/9/2018 của Phòng Kinh tế và Hạ tầng – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ vào quy định nêu trên, dù có kế hoạch hay chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện Cần Giuộc thì Luật chỉ cấm người sử dụng đất “không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm”, Luật không cấm quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất, trong khi việc tôi và bà Bình ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 là để đảm bảo việc giao kết (ký kết) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 328 BLDS 2015).
Mặt khác, căn cứ vào Công văn số: 185/CN.VPĐKĐĐ ngày 11/7/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung: “Thửa đất số 829, tờ bản đồ số 33, tỷ lệ 1/2000 hiện thuộc khu quy hoạch dự án Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phố Đông (chưa có thông báo thu hồi đất). Thửa đất 829, tờ bản đồ số 33 vẫn thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”. Như vậy, việc ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 giữa tôi và bà Bình là để đảm bảo giao kết (ký kết) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật đã cho phép các bên được quyền chuyển nhượng nhưng bà Bình lại không thực hiện đúng theo thỏa thuận thì bà Bình phải chịu mất cọc là phù hợp với thỏa thuận của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 và Gạch đầu dòng thứ 3, Phần B Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018).
Quá trình xét xử tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện của tôi là ông Trịnh Công Sang đã có những tranh luận, phân tích về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp thuận nhưng không được Tòa án cấp sơ thẩm – thẩm phán Trần Phương Thảo ghi nhận, những ý kiến mà ông Trịnh Công Sang phân tích không được Tòa án cấp sơ thẩm – thẩm phán Trần Phương Thảo đưa vào bản án một cách đầy đủ, cố tình loại bỏ những nội dung phân tích có lợi cho tôi.
Vì vậy, tôi yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết những việc sau đây:
Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm Hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại vì cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng.
Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Vương Nhật Bình đối với yêu cầu buộc tôi trả số tiền: 100.000.000 đồng mà bà Bình đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2018.
Kính mong Quý Tòa án xem xét, chấp nhận kháng cáo của tôi.
Xin chân thành cảm ơn và trân trọng kính chào./.
Người kháng cáo
LS TRẦN MINH HÙNG - TRƯỞNG VPLS GIA ĐÌNH - ĐOÀN LS TPHCM
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
http://www.luatsuthanhpho.com |