1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2015

2. Có thể trả lại mặt bằng trong mùa dịch Covid-19 không?

Về nguyên tắc thì hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là theo sự thỏa thuận của các bên và việc chấm dứt hợp đồng sẽ dựa vào các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Nếu trong hợp đồng không có quy định về trường hợp nào người thuê mặt bằng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì người thuê không thể tự ý trả mặt bằng ngay mà phải thỏa thuận với chủ nhà.

2.1. Dịch covid -19 có phải là hoàn cảnh thay đổi cơ bản?

Tại điều 420 Bộ luật dân sự quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cụ thể tại khoản 1 có quy định về điều kiện xác định “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”:

+ Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

+ Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

+ Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

+ Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

+ Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Căn cứ các điều kiện nêu trên và xem xét tình hình dịch bệnh Covid-19 tác động đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, cho thấy dịch bệnh covid-19 thỏa mãn các điều kiện về việc điều kiện hoàn cảnh đã thay đổi cơ bản.

2.2. Có được yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi cơ bản không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 420 BLDS 2015 thì khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Lưu ý: Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thỏa thuận được: Hai bên tiến hành sửa đổi những điều khoản thỏa thuận thống nhất sửa đổi và sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng theo những thỏa thuận mới.

Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 420 BLDS 2015, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp này, bên thuê nên liên hệ với chủ mặt bằng để thương lượng lại hợp đồng để được giảm tiền thuê mặt bằng, trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đồi hợp đồng để cân bằng quyền lợi. Trong quá trình đàm phán thì vẫn phải thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm sẽ bồi thường nếu gây thiệt hại.

3. Kiện đòi trả lại mặt bằng do dịch Covid-19 bên thuê có được nhận lại tiền cọc?

3.1. Đặt cọc là gì?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3.2. Có nhận lại được tiền đặt cọc khi trả mặt bằng do dịch Covid-19 không?

Theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thuê có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:

+ Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

+ Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

+ Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

+ Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

+ Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Theo đó, trong trường hợp này, hợp đồng thuê mặt bằng đã đang được thực hiện do đó không có căn cứ cho rằng bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng để đặt ra việc tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ở đây, vì có sự thay đổi cơ bản của hoàn cảnh, do đó, không do lỗi của bên thuê mặt bằng, do đó, nếu 2 bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng hoặc Tòa án giải quyết tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên thuê mặt bằng.

3.3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận thì giải quyết thế nào?

Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, đầu tiên, các bên có thể ưu tiên thỏa thuân với nhau, bên đi thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê để tạm dừng hợp đồng, giảm tiền thuê mặt bằng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc.

Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi cơ bản nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đi thuê, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì sẽ được trả lại tiền cọc.

Như vậy, với những người phải thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh thì khó khăn lớn nhất khi phải tạm dừng kinh doanh do dịch Covid-19 đó là việc thanh toán tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng đã ký từ trước. Đây cũng là nguyên nhân dễ làm nảy sinh tranh chấp giữa hai bên: Người thuê mặt bằng và người cho thuê. Để giải quyết tranh chấp này là vấn đề khá “nhạy cảm” bởi nó phụ thuộc vào nội dung hợp đồng thuê mặt bằng và thái độ phối hợp, hợp tác giữa hai bên. Cụ thể, trong trường hợp hợp đồng thuê mặt bằng có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng và quy định cách thức giải quyết quyền lợi của bên thuê trong việc trả tiền thuê thì hai bên sẽ tuân theo thỏa thuận đã xác định trong hợp đồng. Nếu hợp đồng thuê mặt bằng không có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng thì bên thuê có thể thỏa thuận và vận dụng quy định của Bộ Luật dân sự 2015. Cụ thể là Điều 420 như chúng tôi đã phân tích ở trên.

Về bản chất, tranh chấp nảy sinh ở đây là tranh chấp về lợi ích kinh tế giữa người thuê mặt bằng và người cho thuê. Vì thế, việc giải quyết chỉ có thể thực hiện ổn thỏa trên cơ sở thiện chí của cả hai bên, nhất là người cho thuê.....

LS TRẦN MINH HÙNG

<iframe width="560" height="315" src="https://www.youtube.com/embed/hQt6twbHUZ8" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen></iframe>

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)