Lĩnh vực tư vấn luật, giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở là một trong những thế mạnh và chuyên của chúng tôi lựa chọn để phát triển và tư vấn chuyên sâu nhất. Lĩnh vực này do nhóm Luật sư đất đai, Luật sư nhà đất phụ trách. Với phương châm:” Tận tâm- Uy tín – Chuyên nghiệp” cùng với kinh nghiệm, sự nhiệt huyết của chúng tôi, chúng tôi cam kết sẽ tư vấn và đưa ra giải pháp hiệu quả nhất cho khách hàng. Đồng thời, chúng tôi sẽ thực hiện việc bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách trong mọi tình huống.

Liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở, chúng tôi có kinh nghiệm giải quyết và xử lý những công việc:

Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định ai là người sở hữu, sử dụng hợp pháp đất đai, nhà ở;

Tại phiên toà ngày 25-03-2004 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất ở giữa các đương sự :

1. Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trước bạ

Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bạn cũng cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2. Về lệ phí trước bạ

Bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà

 LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI, LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – NHÀ Ở. 

Thứ nhất về thời điểm xác lập quyền sở hữu đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”Như vậyViệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do đó nếu bạn chỉ ký hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng mà chưa làm thủ tục sang đăng ký vào sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật. Chính vì thế bạn không có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Thứ hai về xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014:

“Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Như vậy

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là thời điểm hai bên mua bán đã thanh toán đủ tiền mua nhà và đã nhận bàn giao nhà ở nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

Do đó bạn và người anh họ chưa thanh toán xong tiền mua nhà và đất nên bạn chưa được quyền sở hữu nhà ở đó.

Thứ ba về hợp đồng mua bán đất vô hiệu

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Do đó bạn và người anh họ xa đã lập hợp đồng mua bán có công chứng nên hợp đồng có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm giữa bạn và người anh họ đó trong vấn đề mua bán đất mà không bị tuyên bố vô hiệu.

Về việc bạn muốn chấm dứt việc mua bán nhà đất

Nếu hợp đồng được hai bên thỏa thuận, sau 1 tháng bạn thay đổi không mua nữa thì bạn được xác định là người vi phạm hợp đồng. Khi đó, bên bán sẽ dựa vào điều khoản phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại mà hai bên thỏa thuận với nhau để xác định trách nhiệm của bạn đối với bên bán. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án xác định mức bồi thường thiệt hại.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề: Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu.

Một số lưu ý khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu

Theo quy định tại Điều 124 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Bộ luật dân sự 2015:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Về hợp đồng chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán có hành vi không nói trước rằng phần đất bạn mua sẽ được quy hoạch làm công viên cây xanh. Yếu tố này của bên bán có dấu hiệu lừa dối và hợp đồng mua bán đất của bạn có thể bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Khi Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật thì hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán phải trả số tiền đã nhận của bạn và nếu bạn đã nhận bất kỳ giấy tờ gì chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải trả lại cho bên bán.

1. Khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán.

+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán.

+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đề bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.

+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.

3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Nhà ở, khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu…đây là nhà ở dùng vào mục đích khác. Tuy nhiên, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở.

Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang phải tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án.

4. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật dân sự 2005: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chúng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng thực.

Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

Quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua nhà ở được quy định tại các Điều 451, Điều 452, Điều 453, Điều 454 Bộ Luật dân sự 2005. Bộ Luật dân sự 2005 cũng có quy định về mua nhà để sử dụng vào mục đích khác tại Điều 455.

Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ xung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Những trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn đối với trường hợp hợp của bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp quy định của pháp luật sẽ được cấp sổ đỏ nếu như nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề đặt cọc giữa các bên

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” 

Như vậy thoe quy định của pháp luật thì việc bạn đã đặt cọc cho họ 300 triệu mà bây giờ bạn lại không muốn mua nữa thì bạn sẽ không lấy lại được tiền vì theo khoản 2 điều 328 quy định nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác.

Thứ ba, về việc công chứng hợp đồng, giao dịch

Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vây, những giấy tờ mà bên chuyện nhượng đất cho bạn thì cần phải được công chứng theo quy định của pháp luật đất đai. Các loại giấy tờ bạn cần từ bên chuyển nhượng đất để công chứng đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, đến các tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng.

1. Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trước bạ

Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bạn cũng cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2. Về lệ phí trước bạ

Bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

UYẾT ĐỊNH SỐ 06/2004/HĐTP-DS
NGÀY 25-03-2004 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT
HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Tại phiên toà ngày 25-03-2004 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất ở giữa các đương sự :

Nguyên đơn: Ông Trần Nam Vinh, sinh năm 1937

Bà Đỗ Thị Cải, sinh năm 1945.

Đều có hộ khẩu thường trú tại nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú tại nhà số 818/27A1 Lê Lợi, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Vinh uỷ quyền cho bà Cải đại diện.

Bị đơn:

1. Bà Lê Hoàng Mai, sinh năm 1949

Ông Đỗ Quang, sinh năm 1949

Đều có hộ khẩu thường trú tại số 6 đường số 5, phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú tại số  34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh

2. Ông Lê Văn Chỉnh, sinh năm 1935

Bà Phùng Thị Thuý Diễn, sinh năm 1935

 Đều có hộ khẩu thường trú tại nhà số 68/40C Trần Quang Khải, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

Tạm trú tại số: 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Vũ Văn Đẳng, sinh năm 1955,

Bà Nguyễn Thị Vinh, sinh năm 1955

Tạm Trú tại số 34 Quang Trung, Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Vũ Thuý Huệ, sinh năm 1973

Trú tại nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY:

Căn nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ chí Minh trên diện tích 490m2 đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, do Bộ Nội thương (cũ) được phép sử dụng từ năm 1978. Năm 1980, Trạm liên lạc Văn phòng Bộ Nội thương phân cho gia đình ông Trần Nam Vinh sử dụng. Sau đó, vợ chồng ông Vinh ký hợp đồng thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước. Năm 1989, ông Trần Nam Vinh được Công ty quản lý nhà cấp giấy phép sửa chữa, có nội dung:

- Tháo dỡ phần lợp lá cột gỗ ga ra để cải tạo thành diện tích ở;

- Xây tường gạch, cột gạch;

- Làm mới một vệ sinh, bếp và bệ bếp, nhà tắm; làm mới điện, nước; lợp mái bằng tôn tráng kẽm; sơn quét vôi, láng vữa xi măng toàn bộ sân

Trên hiện trạng diện tích cũ.

Ngày 06-12-1992 bà Cải, ông Vinh làm giấy tay sang nhượng quyền sử dụng phần nhà được cấp phép sửa chữa vào năm 1989 trên khuôn viên đất có diện tích 8,4m x 18m cho ông Lê Văn Chỉnh với giá 60 lượng vàng SJC, đồng thời hai bên thoả thuận: Sân đi chung, phần trước nhà ai người đó sử dụng, ông Chỉnh chịu trách nhiệm thanh toán tiền đất khi nhà 34 Trần Cao Vân, quận 3 được hoá giá theo phần diện tích đất mà ông Chỉnh sang nhượng. Sau khi hoá giá, bà Cải làm thủ tục bán nhà cho bên ông Chỉnh, chi phí trước bạ ông Chỉnh chịu.Tiền đặt cọc 10 lượng vàng nếu bên bà Cải đổi ý thì bồi thường tiền cọc gấp đôi. Nếu bên ông Chỉnh đổi ý thì mất tiền cọc. Đến ngày 21-02-1993, ông Chỉnh đã giao đủ 60 lượng vàng cho bà Cải và dọn vào sử dụng nhà từ đó đến nay.

Đầu năm 1993, vợ chồng bà Cải làm giấy tay sang nhượng cho ông Vũ Văn Đằng một phần đất có diện tích 5,2m x 18m, vị trí nằm phía trong phần nhà đất đã chuyển nhượng cho ông Chỉnh với giá 227 chỉ vàng. Sau khi nhận phần đất này ông Đằng tự xây dựng một căn nhà cấp 4 với diện tích 5,2m x 14m, việc xây cất không có giấy phép.

Ngày 01-06-1993, ông Đằng lập giấy sang nhượng phần nhà đất nêu trên cho bà Lê Hoàng Mai với giá 36 lượng vàng.Việc sang nhượng này được vợ chồng bà Cải, ông Vinh đồng ý nên bà Mai đã ký “Giấy nhượng quyền sử dụng đất, trực tiếp với ông Vinh, bà Cải vào ngày 03-06-1993 (giấy nhượng quyền sử dụng đất ghi giá 227 chỉ vàng). Hai bên thoả thuận các điều kiện cụ thể như sau:

- Đường đi chung là 4m, sân nhà ai nhà đó sử dụng, cổng chung;

- Bà Mai không sang nhượng căn nhà tự xây cất trên nền nhà này cho bất cứ ai; mọi vấn đề liên quan đến việc xây cất căn nhà này bà Mai sẽ chịu trách nhiệm ; sau khi ông bà Vinh làm thủ tục hoá giá nhà, ông bà Vinh cũng có trách nhiệm hoá giá mảnh đất 5,2 m x 18m cho bà Mai; tiền hoá giá bà Mai chịu; phần chi phí và mọi thứ thuế (đất hoá giá và hợp thức hoá), bà Mai sẽ chịu. Vợ chồng bà Cải ký hợp đồng với bà Mai, nhưng ông Đằng nhận tiền. Bà Mai đã dọn vào ở từ khi mua đến nay.

Tháng 10-1997, ông Vinh, bà Cải nhận được “Thư mời đến thoả thuận lập và ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền đất ở”. Sau đó, ông Vinh, bà Cải thảo sẵn “Hợp đồng chung tiền mua nhà hoá giá” và gửi cho ông Chỉnh, bà Mai.

Sau thảo luận, bà Cải và bà Mai ký hợp đồng chung tiền mua nhà ngày 4/5/1999 với nội dung chính là bên bà Cải nhường quyền lợi (được hưởng theo chính sách) cho bà Mai, cụ thể bà Mai phải chịu 1.157.877,6đ/m2 (thay vì l.440.000 đ).Thuế mua hoá giá bên bà Cải chịu thuế bán cho bà Mai, phần bà Mai chịu ; chi phí hợp thức hoá xây dựng căn hộ bà Mai đang sử dụng do bà Mai chịu; tiền mua nhà được nhận tại kho bạc và trả tại kho bạc, nơi trả tiền nhà (có biên nhận của ông Trần Nam Vinh); nếu bà Mai không trả tiền đất đang sử dụng tại khuôn viên 34 Trần Cao Vân thì coi như không sử dụng nữa ; đường đi ra cổng để 4m;...

Riêng ông Chỉnh không ký hợp đồng do bà Cải đưa mà lại thảo “Bản hợp đồng vay tiền để hoá giá nhà kiêm giấy nhận nợ”. Theo đó, ông Chỉnh sẽ cho bà Cải vay 161.067,130 đồng với lãi suất 2%/tháng để bà Cải nộp cho phần diện tích đất 8,4m x 18m của ông Chỉnh. Mọi chi phí hoá giá nhà, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, thuế mua bán, trước bạ... do bên bà Cải chịu. Đề nghị của ông Chỉnh không được bà Cải đồng ý.

Sau đó vợ chồng bà Cải nộp tiền mua hoá giá toàn bộ nhà đất 34 Trần Cao Vân, quận 3 bằng tiền của bà Cải, ông Vinh và được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 12-01-2000. Tháng 04-2000, bà Cải bán phần nhà chính có diện tích đất là 192,8m2 (bà Cải đang sử dụng) cho bà Vũ Thuý Huệ. Bà Huệ đã ở từ đó đến nay.

Theo bà Cải, ông Vinh, thì sau khi có thông báo của Công ty quản lý nhà vào tháng 10-1997, bà đã có thiện chí để bà Mai, ông Chỉnh được hưởng phần chính sách mà ông bà được hưởng nhằm mua nhà hoá giá được nhanh, nhưng bà Mai, ông Chỉnh không thống nhất với bà về giá tiền đất phải thanh toán, về diện tích lối đi chung, khoản tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, đến ngày 25-05-1999 bà và Công ty quản lý nhà mới ký hợp đồng mua nhà đất nêu trên. Toàn bộ tiền mua nhà hoá giá do cá nhân bà đi vay mượn để đóng. Bà nhận thấy ông Chỉnh, bà Mai đã không thực hiện đúng thoả thuận ban đầu. Nay bà yêu cầu huỷ hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa bà với ông Chỉnh và giữa bà với bà Mai, hoàn trả cho ông Chỉnh 60 lượng vàng, phần ông Chỉnh xây dựng thêm tự ông Chỉnh tháo dỡ, bà không đồng ý hoàn tiền cho ông Chỉnh theo chiết tính của cơ quan nhà đất. Bà đồng ý trả lại cho bà Mai 22,7 lượng vàng SJC, phần xây cất không phép của ông Đằng trước đó, (ông Đằng sang lại cho bà Mai) thì bà Mai tự tháo dỡ, bà không đồng ý hoàn tiền cho bà Mai theo như chiết tính của cơ quan Nhà đất.

Theo ông Lê Văn Chỉnh, thì sau khi nhận được bản thảo chung tiền mua nhà hoá giá của bà Cải, ông đã thảo hợp đồng vay tiền để hoá giá nhà gửi cho bà Cải nhưng không thấy bà Cải trả lời. Đến cuối năm 1999, bà Cải yêu cầu ông chừa đường đi cho bà Mai là 2m nhưng ông chỉ đồng ý chừa 1m, nếu muốn rộng hơn thì phải trả cho ông 9 chỉ/m2; Ông đã gặp bà Cải nhiều lần thương lượng nhưng không có kết quả. Nay ông yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông và bà Cải đã ký vào năm 1992, ông sẽ trả cho bà Cải số tiền đất theo giá 1.440.000đ/m2 và đồng ý để 2m làm lối đi.

Theo bà Lê Hoàng Mai thì do bà Cải không thông báo cho bà Mai biết về giấy tờ hoá giá, số tiền phải đóng, thời gian đi đóng tiền, mà tự đóng tiền mua nhà một mình, nên bà Mai không thể đóng tiền đất cho Công ty quản lý nhà. Bà không có lỗi trong việc mua bán này. Nay ông Quang, bà Mai yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mai với vợ chồng bà Cải và năm 1993, bà Mai sẽ trả tiền đất theo giá 1.440.000đ/m2, yêu cầu chừa 3m làm lối đi và đồng ý trả 1/2 số tiền đất của lối đi. Bà Mai không tranh chấp việc mua bán nhà giữa bà với ông Vũ Văn Đằng.

Theo bà Huệ người mua phần nhà đất thì nếu bà Cải giao toàn bộ phần đất phía trước nhà cho bà thì bà chấp nhận chừa 2m lối đi cho các hộ bên trong.

Theo ông Vũ Văn Đằng thì việc sang nhượng nhà và đất giữa ông và bà Mai ở thời điểm năm 1993. Sau đó, theo đề nghị của bà Cải, ông Vinh thì vợ chồng bà Cải sang nhượng phần nhà đất này trực tiếp sang cho bà Mai. Nay các bên tranh chấp với nhau nên Toà triệu tập ông đến Toà án làm thiệt hại cho ông, do đó ông yêu cầu bà Cải phải bồi thường cho ông 5 lượng vàng.

Tại Bản án sơ thẩm số 56/DSST ngày 29-08-2001 Toà án nhân dân quận 3 thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Huỷ bỏ ''Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà'' được bà Đỗ Thị Cải và ông Lê Văn Chỉnh ký ngày 06-12-1992. Buộc bà Cải, ông Vinh hoàn trả ông Chỉnh 70 lượng vàng và ghi nhận sự tự nguyện của bà Cải, ông Vinh hoàn trả cho ông Chỉnh số tiền 57.403.673đ (là chi phí xây dựng phần nhà do ông Chỉnh xây dựng không có giấy phép trong nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3). Buộc gia đình ông Chỉnh phải giao trả toàn bộ diện tích nhà và đất đang sử đụng trong khuôn viên nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3 cho bà Cải, ông Vinh.

2. Bác yêu cầu của bà Cải, ông Vinh xin huỷ ''Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 03-06-1993'' và ''Hợp đồng chung tiền mua nhà ký ngày 04-05-1999'' được ký kết giữa bà Cải, ông Vinh với bà Lê Hoàng Mai. Chấp nhận yêu cầu của bà Mai xin tiếp tục thực hiện việc sang nhượng diện tích đất 5m ´ 17,9m trong khuôn viên nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3 như sau: Bà Mai có nghĩa vụ giao số tiền mua đất là 128.880.000đ và tiền cho phần đất làm lối đi chung là 18.684.000đ, tổng cộng là 147.564.000đ cho phía bà Cải, ông Vinh ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Bà Cải, ông Vinh có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở (diện tích 5m x 17,9m) nói trên cho bà Mai. Bà Mai được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích đất nói trên.

3. Buộc bà Cải, ông Vinh phải dành diện tích đất 3m x 8,65m (nằm ở phía trước phần nhà đất do ông Chỉnh sử dụng trước đây) làm lối đi sử dụng chung cho hai hộ gia đình bà Cải, ông Vinh và hộ bà Mai.

Việc giao trả vàng, tiền, nhà đất được các bên bà Cải, ông Vinh, ông Chỉnh, bà Mai thực hiện tại Đội Thi hành án quận 3 ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn có quyết định về án phí.

Ngày 30-08-2001, bà Cải có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm nêu trên.

Ngày 17-9-2001 ông Chỉnh nhận được tống đạt bản án xét xử vắng mặt và có đơn kháng cáo.

Tại Bản án phúc thẩm số 2524/DSPT ngày 24-12-2001 , Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Huỷ Bản án sơ thẩm số 56/DSST ngày 29-08-2001 của Toà án nhân dân quận 3 đã xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với bà Mai và ông Chỉnh. Giao hồ sơ vụ kiện về Toà án nhân dân quận 3 xét xử lại với Hội đồng xét xử khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm (lần 2) số 38/DSST ngày 16-08-2002, Toà án nhân dân quận 3 quyết định:

1. Bác yêu cầu tiếp tục thực hiện ''Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà'' đề Ngày 06-12-1992 giữa ông Chỉnh với bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh.

2. Huỷ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà đề Ngày 06-12-1992 giữa bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh.

3. Ông Vinh, bà Cải phải trả cho ông Chỉnh 60 lượng vàng SJC và 57.403.673 đồng.

Ông Chỉnh cùng toàn bộ gia đình phải giao toàn bộ nhà đất cho ông Vinh, bà Cải.

4. Bác yêu cầu tiếp tục thực hiện ''Giấy nhượng quyền sử dụng đất'' đề ngày 03-06-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai.

5. Huỷ ''Giấy nhượng quyền sử dụng đất'' đề ngày 03-06-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai.

Huỷ giấy sang nhượng đất và nhà giữa ông Đằng với bà Mai.

6. Ông Vinh, bà Cải phải trả cho bà Mai 22,7 lượng vàng SJC và số tiền 56.064.775 đồng.

Bà Mai cùng toàn bộ gia đình phải giao toàn bộ nhà đất cho ông Vinh, bà Cải, Việc giao nhận tiền và giao nhận nhà giữa các bên được thực hiện ngay khi án có hiệu lực pháp luật tại Đội Thi hành án quận 3.

7. Bác yêu cầu của ông Đằng đòi bà Cải bồi thường 5 lượng vàng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn có quyết định về án phí.

Ngày 27-08-2002 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân quận 3 có Quyết định số 02/QĐDS kháng nghị Bản án dân sự sơ thẩm và đề nghị Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bác yêu cầu của ông Trần Nam Vinh xin huỷ các hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà, đất giữa vợ chồng ông Vinh với ông Chỉnh và bà Mai nêu trên; chấp nhận yêu cầu của ông Chỉnh, bà Mai tiếp tục thực hiện hợp đồng nêu trên để những người này có trách nhiệm đóng tiền hoá giá phần diện tích đất của mình đã sang nhượng với giá 1.440.000đ/m2.

Ngày 28-08-2002 ông Đỗ Quang và ông Chỉnh có đơn kháng cáo.

Tại Bản án phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Y án sơ thẩm.

Sau khi xét xử phúc thẩm ông Chỉnh, bà Mai có đơn khiếu nại.

Tại Công văn số 1092/DS ngày 16-05-2003 Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao trả lời đơn khiếu nại của ông Lê Văn Chỉnh, bà Lê Hoàng Mai là không có căn cứ để kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Công văn số 699/CV-KSXXDS ngày 28-03-2003 Vụ kiểm sát xét xử dân sự Viện Kiểm sát dân nhân dân tối cao trả lời Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là không có căn cứ kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên theo trình tự giám đốc thẩm.

Tại Quyết định số 75/KN-VKSTC-V5 ngày 03-06-2003 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên và đề nghị Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xử huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 38 ngày 16-08-2002 của Toà án nhân dân quận 3 và Bản án phúc thẩm dân sự số 2091 ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nêu trên, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại, với nhận định: ''Các hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nêu trên chưa có sự đồng ý cho phép chuyển nhượng của cơ quan quản lý nhà đất tại thời điểm các bên ký hợp đồng. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh và hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03-06-1993 giữa ông Vinh, bà Cải với bà Mai (lập theo yêu cầu của ông Đằng) là chưa hợp pháp. Các bên ông Chỉnh, bà Mai, ông Vinh và bà Cải khi tham gia ký kết hợp đồng nêu trên đã biết rõ nhà 34 Trần Cao Vân là nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, hơn nữa đến năm 1997 là thời điểm các cơ quan chức năng thực hiện việc hoá giá nhà số 34 Trần Cao Vân giữa các bên bán nhà và bên mua nhà liên tục phát sinh các tranh chấp về việc nộp tiền hoá giá nhà, đất, tranh chấp về lối đi nên việc mua bán nhà số 34 Trần Cao Vân không thành do lỗi của các bên.

Bản án DSPT số 2091 ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã xử huỷ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đề ngày 06-12-1992 giữa bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh, giấy nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 03-6-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai và huỷ giấy sang nhượng đất giữa ông Vinh, bà Cải với ông Đằng vì vô hiệu là có cơ sở. Song lẽ ra Toà án cấp phúc thẩm chỉ cần buộc ông Vinh, bà Cải trả lại cho ông Chỉnh, bà Mai giá trị ban đầu khi mua bán mới đúng, nhưng lại chỉ buộc ông Vinh, bà Cải trả lại (nguyên số tiền ban đầu là không đảm bảo quyền lợi chính đáng của đương sự).

Tại Quyết định số 155/GĐT-DS ngày 26-08-2003 Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao quyết định: Giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xử việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Vinh, bà Cải với bà Mai, ông Quang và ông Chỉnh, bà Diễn.

Tại Quyết định số 02/KN-VKSTC-V5 ngày 07-01-2004 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xử huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án giám đốc thẩm nêu trên. Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm với nhận định như sau:

“Căn nhà vợ chồng bà Cải, ông Vinh sang nhượng cho vợ chồng ông Chỉnh là nhà do vợ chồng ông Vinh bà Cải tự xây dựng trên đất công, được phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Theo thoả thuận, ông Chỉnh chịu trách nhiệm thanh toán tiền đất khi nhà 34 Trần Cao Vân được hoá giá theo phần diện tích đất mà ông Chỉnh sang nhượng. Việc các bên thoả thuận chuyển nhượng nhà, đất tại 34 Trần Cao Vân, quận 3 là hoàn toàn tự nguyện. Ông Vinh bà Cải đã nhận của ông Chỉnh 60 lạng vàng từ năm 1992; nhận của ông Đằng 22,7 lạng vàng năm 1993 và dùng số tiền đó để đi mua nhà khác. Do vậy, nếu Toà án các cấp tuyên huỷ hợp đồng vì vô hiệu thì cần phải xem xét đến lỗi của mỗi bên để buộc mỗi bên bồi thường thiệt hại theo mức độ lỗi của mình nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự. Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh, giữa vợ chồng ông Vinh với ông Đằng, giữa ông Đằng với bà Mai bị vô hiệu và tuyên huỷ các hợp đồng nêu trên là đúng. Nhưng chỉ buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không xem xét đến lỗi của mỗi bên là chưa thoả đáng''.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên quan điểm như đã nêu trong Bản kháng nghị.

XÉT THẤY:

Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà ngày 06-12-1992 giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh và giấy nhượng quyền sử dụng đất ngày 03-06-1993 giữa vợ chồng ông Vinh với bà Mai đối với phần nhà, đất ở 34 Trần Cao Vân được giao kết tại thời điểm diện tích nhà, đất này còn thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước. Vợ chồng ông Vinh chỉ là người được Nhà nước cho thuê nhà để ở và được phép sửa chữa lại ga ra để cải tạo thành diện tích ở, mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép cho thuê lại hoặc sang nhượng cho người khác. Các đương sự biết rõ việc này, nhưng vẫn giao kết hợp đồng. Vì thế, các hợp đồng sang nhượng nêu trên đều vô hiệu ngay từ khi giao kết. Toà án các cấp đã xác định các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên bị vô hiệu là đúng pháp luật. Kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cũng khẳng định ''Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Vinh bà Cải với ông Chỉnh, giữa vợ chồng ông Vinh với ông Đằng, giữa ông Đằng với bà Mai bị vô hiệu và tuyên huỷ các hợp đồng nêu trên là đúng''.

Hơn nữa, sau khi nhận được thông báo về việc hoá giá nhà, vợ chồng ông Vinh, bà Cải đã trao đổi, bàn bạc với ông Chỉnh, bà Mai về việc nộp tiền hoá giá nhà nhưng không thực hiện được do lỗi của phía ông Chỉnh, bà Mai. Cụ thể: ông Chỉnh không đồng ý với dự thảo ''Hợp đồng chung tiền mua nhà hoá giá'' do vợ chồng bà Cải, ông Vinh lập, mà ông Chỉnh tự lập hợp đồng cho bà Cải ''vay tiền để hoá giá nhà'' (kiêm giấy nhận nợ) số tiền là 161.067.000 đồng, lãi suất 2% tháng và mọi chi phí (hoá giá nhà, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, các loại thuế trước bạ...) đều do ông bà Vinh chịu dẫn đến tranh chấp. Còn bà Mai sau khi thoả thuận đã ký hợp đồng chung tiền mua nhà đề ngày 04-05-1999, nhưng không thực hiện. Như vậy, ông Chỉnh, bà Mai đã không thực hiện điều kiện ghi trong các hợp đồng sang nhượng nêu trên. Do đó, vợ chồng bà Cải đã đóng toàn bộ tiền hoá giá nhà đất tại 34 Trần Cao Vân và đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ngày 12-01-2000. Toà án các cấp đã xem xét toàn diện các tình tiết của vụ án và xác định các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên bị vô hiệu và đã giải quyết đúng pháp luật hậu quả của hợp đồng vô hiệu; đồng thời đã buộc vợ chồng ông Vinh thanh toán trị giá phần xây dựng không phép cho bà Mai là 56.064.775 đồng, và cho ông Chỉnh là 57.403.673 đồng là hợp tình, hợp lý. Quyết định giám đốc thẩm của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao giữ nguyên Bản án phúc thẩm nêu trên là đúng pháp luật . Do đó, không có căn cứ để chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 1 Điều 77 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

Giữ nguyên Quyết định giám đốc thẩm số 155/GĐT-DS ngày 26-03-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xét xử việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất giữa nguyên đơn là ông Trần Nam Vinh, bà Đỗ Thị Cải và bị đơn là bà Lê Hoàng Mai, ông Đỗ Quang, ông Lê Văn Chỉnh, bà Phùng Thị Thuý Diễn. 
 

Căn cứ bác Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

Toà án đã giải quyết đúng pháp luật hậu quả của hợp đồng vô hiệu.