Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Câu hỏi: VPLS GIA ĐÌNH tư vấn cho tôi một vấn đề như sau:
Công ty TNHH X( ở khu vực cầu Giấy) có ký hợp đồng với công ty Y ( là công ty của tôi). Công ty X là nguyên đơn và đông thời là bên cho thuê. Công ty Y là bị đơn và đồng thời là bên thuê. Trong hợp đồng quy định, công ty tôi được thuê từ 1/2016 đến tháng 1/2019; nhưng vào 11/2018 công ty X đã yêu cầu công ty tôi trả lại căn nhà cho thuê và tự đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tôi sẽ gửi cho Luật sư bản hợp đồng, Xin Luật sư tư vấn cho tôi để công ty tôi lấy lại được quyền lợi của mình. Khi bị kiện ra trung tâm trọng tài, thì Hội đồng trọng tài xác định Nguyên đơn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và gánh chịu những hậu quả.
Trả lời: Lưu ý: Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo
Cảm ơn quý khách hàng đã có câu hỏi gửi về cho LUẬT SƯ GIA ĐÌNH, trong trường hợp của quý khách hàng, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Trong thực tế, thường xuyên gặp trường hợp các bên xác lập một hợp đồng dài hạn và, trong hợp đồng, có thỏa thuận về trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Trong vụ việc nêu trên, hợp đồng giữa các bên được xác định là hợp đồng thuê tài sản và các bên thỏa thuận “ trong mọi trường hợp Bên co sý định chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có nghĩa vụ báo trước ít nhất sáu tháng và phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Bên kia”. Có thể thấy, nguyên đơn muốn lấy lại căn nhà cho thuê, và qua đơn kiện cũng thấy nguyên đơn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với công ty của quý khách. Vậy ở đây đặt ra câu hỏi, việc nguyên đơn chấm dứt thời hạn như trên có căn cứ không?
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Trong vụ việc trên các bên thỏa thuận trong hợp đồng những căn cứ chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Thực tế, bên cho thuê đã quyết định chấm dứt hợp đồng nhưng không được bên thuê đồng ý. Ở đây, bị đơn đã bày tỏ thiện chí muốn thương lượng và sẵn sàng nâng giá thuê cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn đã từ chối, và muốn chấm dứt hợp đồng. Do đó, căn cứ để chấm dứt hợp đồng nêu trên không được đáp ứng vì căn cứ trên chỉ cho phép Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng với điều kiện “ Phảm được sự chấp thuận của bên thuê”.
Như vậy, công ty X không có đủ căn cứ để được đơn phương chấm dứt hợp đồng với công ty của quý khách hàng.
Đôi khi hợp đồng cũng có thể được chấm dứt, Căn cứ theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Theo quy định trên, thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường cho bên còn lại khi bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không chỉ do một bên vi phạm thực hiện hợp đồng mà còn có thể do các sự kiện phát sinh mà hai bên đã dự liệu trong hợp đồng.
Trong trường hợp của quý khách nêu trên, có thể thấy, việc bên cho thuê chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ( theo thỏa thuận cũng như theo quy định của pháp luật) nên trở thành Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải gánh chịu nhưng hệ quả của việc chấm dứt hợp đồng không có căn cứ. Như vậy, với vụ việc trên, Công ty X phải trả cho công ty của quý khách hàng tiền phạt cho đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Lưu ý: Từ vụ việc trên, doanh nghiệp cần lưu ý khi tiến hành chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Cần phải xem trong hợp đồng hay quy định của pháp luật có cho phép doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng hay không. Nếu không có căn cứ để chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp bị coi là đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ phải gánh chịu những hệ quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ....
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, THVL1, THQH...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|