1. Đất hỗn hợp là gì? Có được cấp phép xây
dựng đất hỗn hợp không?
1.1 Đất hỗn hợp là gì?
Theo như quy định tại
Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do
Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định
như sau:
Đất hỗn hợp là gì?
Theo quy định của Bộ xây dựng ban hành, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho
nhiều mục đích khác nhau như: Sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, ở kết
hợp với sản xuất…
Như vậy, quy hoạch xây
dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không
gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.
Việc quy hoạch đất tạo
ra môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài
hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt
nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển
tại mỗi khu đất đó.
1.2. Quy định của pháp
luật về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất nằm trong khu
quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới
Theo quy định tại
Khoản 7 và Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6
Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
như sau:
“7. Trường hợp quy
hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực
phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,
công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa
chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi
trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi
để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có
quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy
bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích
đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc
có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử
dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”
Như vậy, theo quy định
trên thì đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc
trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Đối với việc chuyển
mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất
đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
“Việc chuyển mục đích
sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người
yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất nằm
trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp
huyện và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với diện
tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố
phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03
năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng
đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển
mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc
có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử
dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất giống như những trường
hợp khác.
1.3. Đất hỗn hợp có
được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?
Bên cạnh tìm hiểu đất
hỗn hợp là gì? Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có được
chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng
đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng
chính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời
gian dài.
Trường hợp đất sử dụng
hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà
ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với
khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục
đất đai và xây dựng cho người dân.
Công trình xây dựng sẽ
được tính là cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết
hồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các
tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:
Đối với khu vực chiếm
50% đất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm
trên 50% diện tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở
chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của
khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người
dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
Đối với khu vực chiếm
30% diện tích đất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm
30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ –
thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành
công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời.
Chúng không gây ảnh
hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây
dựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đai.
Đối với khu quy hoạch
đất dân cư xây dựng mới cùng các loại đất ở khác
Khi tìm hiểu về đất
hỗn hợp là gì? Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất
dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính
quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.
2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất khi đất
nằm trong quy hoạch?
Xin chào luật sư! Tôi
có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Tôi được bố mẹ cho
lại miếng đất vườn. Sau khi làm thủ tục sang tên và chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất thổ cư thì được biết đất nhà tôi nằm trong diện quy hoạch của quận nên
diện tích lên được thổ cư chỉ khoảng 43m2 còn lại vẫn là đất vườn.
Vậy cho tôi hỏi quy
hoạch này đã có từ năm 2015 ( nghĩa là hơn 5 năm) nhưng vẫn chưa tiến hành, tôi
lại không thể xây dựng trên miếng đất quá nhỏ 43m2. Vậy tôi có quyền xin chuyển
lên thổ cư phần còn lại vướng trong quy hoạch để xây dựng nhà ở hay không ? Nếu
xin giấy phép xây dựng tạm thì có được không ? Vì tôi nghe nói đất vườn thì
không xin được xây dựng ?
Tôi xin chân thành cảm
ơn!
Luật sư Gia Đình trả
lời
Chào bạn! Cảm ơn bạn
đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình chúng tôi. Với
những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp cho bạn như sau:
Điều 49. Thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)
2. Trường hợp quy
hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực
phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,
công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa
chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi
trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi
để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có
quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy
bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích
đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc
có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử
dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."
Theo thông tin bạn
cung cấp thì diện tích mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong
quy hoạch của quận, tuy nhiên thì quy hoạch sử dụng đất này đã 5 năm mà vẫn
chưa tiến hành nên theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai thì diện tích
đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải
thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm
chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất
thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển
mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu trường hợp cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ
hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì bạn
vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
trong đó có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn trồng cây lâu năm
sang đất thổ cư.
3. Khái niệm đất ở, đất ở tại đô thị, đất ở
tại nông thôn
Để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở đúng pháp luật thì cần phải làm rõ đất ở là loại đất nào?
Khi nào thì gọi là đất ở tại đô thị? Khi nào thì gọi là đất ở tại nông thôn?
5.1. Khái niệm đất ở
- Đất ở là đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền
với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao
gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị. (Khoản 2.2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông
tư 28/2014/TT-BTNMT).
- Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Nhà ở bao gồm:
+ Nhà ở riêng lẻ là
nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc
lập (Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà chung cư là nhà
có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở
hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở thương mại là
nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị
trường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở công vụ là nhà
ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định
của Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản 5
Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở để phục vụ tái
định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp
luật (Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở xã hội là nhà
ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về
nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
5.2. Khái niệm đất ở
tại đô thị
- Đô thị là khu vực
tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực
kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá
hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc
gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của
thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Khoản 1 Điều 3 Luật quy
hoạch đô thị 2003)
- Khái niệm đất ở tại
đô thị:
Thông tư
02/2015/TT-BTNMT - Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CPvà Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:
Điều 21. Sửa đổi, bổ
sung quy định của Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT
...
8. Sửa đổi Điểm 2.1.2
của Phụ lục số 01 như sau
"Đất ở tại đô thị
là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở
tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành
phố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý."
- Đất ở tại đô thị
gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
(Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).
5.3. Khái niệm đất ở
tại nông thôn
- Đất ở tại nông thôn
là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới
đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn
nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. (Điểm 2.1.1 Khoản 2.1 Mục I Phụ lục I ban hành
kèm Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT)
- Đất ở do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng
các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư
nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1 Điều 143
Luật Đất đai 2013).
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|